2016-10-27

不動産の価値

住宅でも投資物件・事業用物件でも考え方が同じように思えるが、なかなかそうにはならない。

いったい不動産の価値は、どのように決定するのか

需要と供給のバランスで、需要が多くなれば、物件は少なくなり相場以上に取引されるケースがあります。

逆に、供給過多になれば値引き交渉等相場以下で取引される場合もあります。

それは仕方のないことですが、腑に落ちないのが銀行から借入する際の、担保評価です。

欧米諸国は、建物を大事にし手直しをしながら長く使う習慣がありますが、

日本では、状況が異なります。

耐用年数は、RC47年、鉄骨34年、木造22年です。「耐用年数」とは、前記した減価償却年数の元になる回数（年数）を決めたものです。

ここでいう耐用年数という言葉は、「建物の寿命」のような印象を持ってしまいがちですが、実は全く関係ありません。

あくまでも耐用年数とは、税務上で定められた減価償却用の数字に過ぎないのです。(不動産投資新聞）

今回も、平成元年　鉄骨造りの住居付工場の物件で銀行に借入を打診したところ２行とも

「建物に価値なし」新築なら融資できるとの回答がきました。

それはまさしく、壊して建替えれば融資できるとのことです。

銀行は、建物の寿命より耐用年数で評価してしまいます。

住宅ローンなら、築何年でも売買価格から判断してくれるのに、

事業用物件や投資用物件は、担保評価がかなり厳しいのです。

アパートでも、細い道を通って階段昇ってやっとたどり着く土地でも

新築を立てれば融資してくれます。

しかし、20年後30年後にはたして売れるだろうか？

ならば、評価的に考えると耐用年数を過ぎた物件のほうが買えるなら得すると思います。

RC47年、鉄骨34年、木造22年　この数字を覚えておきましょう。

価値が目減りしません。しかし、借入がしずらい＝高い金額を付けられない＝狙っていきましょう！

固定資産税・都市計画税も安くなってきますので・・・

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横浜市鶴見区で不動産の営業を３４年しております。独立から２２年がたち現在は、不動産管理に力を入れております。

お世話になっている全日本不動産協会では、神奈川県本部の理事と横浜支部では資格審査副委員長を務めさせていただいております。

資格は、宅地建物取引士・二級ファイナンシャル・プランニング技能士・損害保険代理店上級資格・少額短期保険募集人資格・甲種防災管理者を取得しております。