賃貸募集の際 連帯保証人or保証会社加入?

賃貸物件で連帯保証人を付けるか保証会社に加入していただくか、管理会社によって分かれます。
最近は、連帯保証人さんが見つからないケースが多く、借主さんから保証会社に加入しますという方もおります。
しかし、保証会社に加入の際は身内の緊急連絡先が必須になります。
身内がいない方は、保証会社に断られます。

また、保証会社によって保証料がマチマチです。
連帯保証人を付けてください。というところもあります。
その点、売買より厳しいかもしれません。

法人の場合、会社の代表か入居者様に連帯保証人になってもらいます。
会社の代表の個人情報も必要ですのでなかなか取るのが難しいです。

今後新しい法律で連帯保証人様の上限額を記載する方向に動いておりますので
保証会社加入が増えていくと思います。

2017年12月5日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

IT重説とは

宅地建物取引業をで売買・賃貸の媒介をする場合、買主・借主に対して契約の前に重要事項説明をすることが
義務になっております。以前は、面前でしなくてはならなかったのですが、今年の10月から賃貸の重要事項説明が
IT重説パソコンのモニターにて行うことができるようになりました。

どういう方にメリットがあるかというと、遠方から物件を探しに来て申し込みまで1日でできますが、
申込後に審査があります。その日にOKが出ても契約書・重要事項の作成、契約金の支払いまで
その日にするには無理があります。
契約しにまた遠方から出向かなくてはならないと時間と費用が掛かるため大変でした。
IT重説であれば事前に重要事項説明書と契約書を郵送してパソコンのモニターを通して説明し記名押印して返送していただければ契約は成立いたします。

また、これからはバーチャル内覧も盛んになっていくと思われます。
部屋の真ん中に360度写せるカメラを設置し見てもらう方法と、業者が部屋に行き生の動画を見ていただく方法です。
リクエストでどこどこ写してと言われればそこに行って動画を再生する。

この便利な世の中に、不動産業者としてもついていかないと取り残されてしまいます。
しかし、視覚は補えても聴覚や嗅覚は現地に行かないとわかりませんよね。

2017年11月30日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

不動産 重要事項説明書 耐震診断の内容とは

不動産売買取引で耐震診断の内容を説明する義務があります。

まず、該当するかしないか。該当するケースは下記の場合です。

※当該建物の建築確認通知書(確認済証)または検査済証に記載された建築確認通知書の交付年月日が昭和56年5月31日以前である場合に説明します。
なお、建築確認通知書(確認済証)または検査済証がない場合には、以下のとおりとなります。
・居住の用に供される建物(区分所有建物を除く)の場合は、建物登記簿の表題部の建築年月日または家屋課税(補充)台帳記載の建築年月日が昭和56年12月31日以前である場合に説明します。
・事業の用に供する建物もしくは区分所有建物の場合は、建物登記簿の表題部の建築年月日または家屋課税(補充)台帳記載の建築年月日が昭和58年5月31日以前である場合に説明します。
(全日本不動産境界重要事項説明書抜粋)

該当した場合何を説明するかは、耐震診断の有無※耐震診断の記録がある場合はその内容を説明する。

正直、耐震診断をしているケースは少なく、その場合耐震診断調査 無 と記入します。

重要事項の説明はそれでおしまいです。
昨日ご案内した物件が昭和56年10月築のマンション、問い合わせいたしましたがやはり新耐震ではありませんでした。
お客様にそのことを伝え、
どうですか?と聞かれたので大丈夫とは言えず(新耐震でも大丈夫とは言いませんが・・・)
新耐震の基準に合っている方がいいのではと返答いたしました。

今後マンションで、建築確認書や検査済証がなく昭和57年1月築であれば説明義務がないようですが、本当に大丈夫なのか?
お客様から新耐震構造で間違いないかと聞かれた場合「説明義務がないので新耐震です」とは言えませんよね。
かりに、昭和56年5月に建築確認を取得しても、すぐに着工しなければ年越ししてもおかしくないですよね。

結論:確実性のない物件はお勧めできません。

2017年11月28日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

シニア住み替え自宅で資金

シニア住み替え

本日、読売新聞の記事に掲載されていた「シニア住み替え自宅で資金」を読んでもっともだと思いました。
30年前から不動産業をしておりますが、その頃は40代から50代の方が住宅購入されておりました。
2割以上の頭金がないと変えない時代でしたから30台の方が購入するにはハードルがかなり高かったです。

そのころに新築を購入して築30年、多くは4LDK+車庫付、家族4人。
子供が独立して住宅を購入するケースが多く将来親の家に住むことがほとんどなくなります。
夫婦2人で4LDKは広いし掃除等を考えると2LDKに引越すのもいいかもしれません。
弊社の事務所がある北寺尾周辺でも大きなお屋敷に1人でお住まいになっている方もいるようです。

新聞に書いていたように、売却するか賃貸に出すかは一度査定されてから検討された方がいいと思います。
物件によっては、おもった金額では売れなくても賃料が高めに設定できる物件や、逆に高くで売れそうでも、貸すにはリフォーム代がかさむなど
物件によってまちまちです。

住み替えを考える際のポイントも、まさにそのとおりであります。

住み替え先も、戸建・マンション・老人ホーム等の施設などいくらかかるのかも試算されることをお勧めいたします。
今すぐでなくとも将来の参考になります。
弊社にも、2級ファイナンシャル・プランナー技能士がおりますのでお気軽にご相談ください。

鶴見で住み替えをお考えなら、ニュー・ファーストにお任せください

お金・住まい・くらしを守るための成年後見制度 

失敗しない成年後見の使い方

成年後見制度

8月24日成年後見制度について研修を受けてきました。
さらに深堀するため本を購入、お客様にある程度知識がないとお勧めすることが
できませんのでどういった場合に必要か、また手続きの仕方などが
アドバイスできればと思っております。
これからポイントなどを書いていきます。

成年後見制度はいつからできたのでしょう? 2000年4月からです。それまでは、禁治産・準禁治産制度でした。

成年後見人には、法定後見制度と任意後見制度があります。
法定後見制度には、欠く状況→後見 著しく不十分→保佐 不十分→補助
上記以外、十分な場合は、任意後見制度になります。

後見人はだれが選ぶの?
家庭裁判所の裁判官が後見人を選びます。後見人を本人・家族で選べない。親族後見人は全体の3割以下 弁護士 司法書士 社会福祉士などです。

はじめの一歩は医師による診断書
かかりつけ医がなければ「物忘れ外来」「認知症鑑別診断」などがある病院に問合せしてみましょう。

どんな時に法定後見が必要か
財産の管理→預貯金の解約 不動産の売買 居住用不動産処分許可申立
契約→介護サービスの契約
相続→遺産分割協議書

申立ができる人
身内では 本人 配偶者 4親等内の親族です。

成年後見制度でできないこと
医療行為に関して、同意することと拒否すること
身上監護に含められないこと
介護行為 買い物 掃除 洗濯等家事労働 外出の付添 送迎 入院等の見舞いなどです。

相談先がない場合
社会福祉協議会 地域包括支援センターに問合せしましょう。

本人のことを第一に考え「選び」「決める」人が必要です。

成年後見と合わせて知っておきたい方法
民事信託がございます。

2017年10月1日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

横浜川崎で不動産売却査定のポイントを紹介

横浜川崎で不動産業者は多かれど、いざ不動産を売却する際は、どの業者の依頼すればいいのか悩みますよね。
大手の不動産業者または地元密着の業者、面倒なので一括査定といろいろあります。
また、査定依頼の際に、「何を気をつけたらいいの?」「必要なものは?」「一番高いところに頼めばいいの?」
そして、査定額にもいろいろありますので順を追って説明していきます。
少しでも、参考にしていただければと思います。

  • どの不動産業者に依頼すればいいのか?
  • 査定の種類と価格について
  • 査定依頼の心得
  • 自分はどのタイプかを考えよう
  • まとめ

どの不動産業者に依頼すればいいのか?

横浜・川崎であれば大手の不動産業者と地元密着の業者、面倒なので一括査定の業者になると思います。
特徴をお話しすると、大手の業者のメリットは、情報量も多く広告宣伝しありとあらゆる方法で売却活動してくれます。
デメリットは、お客様のことを第一に考えているかというと「?」ですね。
月末になると追い込みが激しくなります。
うちで売れなければ他では売れないという態度に出てくるケースもあります。
地元密着業者は、件数が大手より少なくその分1件の物件に張り付いて売却活動をしてくれます。
なかなか売れなくても親身になってくれます。
売却後も、永遠のお客様になり不動産以外の相談にものってくれたりします。
しかし、広告宣伝にはあまりお金を掛けない傾向があります。
一括査定業者は、大手でもなく地元業者でもなくしかしながら査定の件数はかなり多いと思います。
査定慣れしているようです。すでに課金されますので、必死に売却依頼を取りに来ます(すべての業者)。
一回で査定価格が数社から取れますのでとても参考になります。

査定の種類と価格について

査定の種類は、2つになります。簡易査定と訪問査定。
簡易査定は、卓上で行われますので本当にざっくりになります。
細かいところまで見ませんので、物件の特徴がつかめません。
しかし、大体の金額が知りたい場合や訪問等個人情報を知られたくないときには
わずらわしくなくお勧めできます。
一方の訪問査定は、詳しく調査いますので、いい面悪い面も価格に影響してきます。
後々のことを考えると全てを見ていただき売却したほうが問題も起きないかと思います。
そして価格についてですが、実際査定された価格がお客様の状況にあっていないケースがあります。
すぐにも現金化したい場合で、通常の査定価格では時間がかかるし、
時間的に余裕があるのに、買取価格を提示してもピンと来ないですよね。
その時オススメは、いくつかのケースの価格を提示していただくとわかりやすいと思います。
買取価格→投資家向け価格→エンドユーザー向けと価格が上がってきます。
エンドユーザー向けでも、3カ月間で売却したいケースとじっくり時間をかけて売りたいケースと価格が変わります。
あくまでも、お客様の状況次第で価格は変わってきます。
失敗しないためには、納得いく方法を見つけることです。

公示価格からみる横浜・鶴見の動向

査定依頼の心得

住宅用建物の減価償却資産の耐用年数は、RC(鉄筋コンクリート造)47年 鉄骨造 34年 木造 22年となっております。
しかしながら、計算上は償却いたしますが、実際は使い方次第で評価できます。
木造で築22年(現在で平成7年)の戸建住宅が、売地(古屋付)で販売されているケースはあまり見られません。
なので使い方やリフォーム等により価値が上がります。
リフォーム履歴や修理履歴があるといつごろ交換したものかわかりますので
できればファイルしておくと家への愛着がわかりますので高い評価が出る場合があります。
日ごろから意識して手入れをマメに行うことをお勧めいたします。

自分はどのタイプかを考えよう

査定の種類と価格についてのところでも触れましたが、時間的なところがかなり価格に影響してきます。
業者に主導権を取られるとじっくり時間をかけて販売してほしい場合でも、成約しないと仲介手数料が入ってこないので
価格を下げたり言ってきます。
その反対もあります。急いでほしいのにのんびり販売をされると計画通りにいかなくなります。
なので、自分はどのタイプかをしっかりと業者の方に説明して付き合っていただける業者の方に依頼されるとよいでしょう。

まとめ

不動産業者は、隣接業界との付き合いが多く 中でも、弁護士・司法書士・行政書士・税理士・土地家屋調査士・設計士・銀行・建設会社・解体業者などなど。
不動産業者からいろいろな方をご紹介できます。
また、売却のタイミングで税金が変わってくるケースでは、ほんの数か月の違いで控除が使えなく税金を納めることになりかねません。
日ごろからよい付き合いをしておくことが、いざというときに役に立つと思います。
何かお困り事があったら、すぐに動いてくれるような業者を見つけることをお勧めいたします。

横浜・川崎で不動産売却はニュー・ファーストにお任せください

空家問題、そんなに増やしてどうするの?

鶴見で空き家をお持ちの方へ

全国的に「空き家」が原因で様々な問題が発生していることから、その対策に取り組む必要性を踏まえて、

「空家等対策の推進に関する特別措置法」(平成26年11月27日に公布)が、平成27年5月26日に施行

されました。

この法律には、所有者や管理者のみなさんが空家などの適正な管理に努めることや、管理不全が原因で周

囲に著しい影響を及ぼしている特定空家等に対しては、行政が「助言」や「指導」、「勧告」、「命令」、

「代執行」等の行政措置を行うことができること、などが定められています。

横浜市では、この法律を運用していくとともに、「予防」、「流通・活用の促進」、「管理不全な空家の

解消」、「跡地の活用」の視点から、総合的な対策に取り組みます。(横浜市ホームページより)

空き家管理3

空き家管理2

空き家管理1

管理のプロに任せてみませんか?

ご存知だと思いますが、家は住まないとだんだん痛んできます。

雑草・臭い・さび・腐食・カビ・クモの巣・虫の発生・不法投棄・空き巣不審者などいいことは一つもありません。

ですが、やむを得ず空き家状態にしておかない事情がおありだと思います。

ただし、知ってのとおり不動産は、資産価値がございます。

鶴見といえば、東京にいちばん近い横浜、直線距離にすると約3キロ(尻手駅周辺)

鶴見の人口もいまだに増えております。

空き家にしておくのはもったいない、いっそのこと短期でもいいので貸してみてはいかがですか?

といいたくなるのですが、やはり諸事情がおありなので空き家にしていると思います。

資産価値を下げないためにも、将来有効活用するためにもプロの管理を考えてみてはいかがですか?

見積もりは無料でいたします

外回り簡易巡回、郵便物と報告書送付は、2,500円(税別)~

+外回り清掃             5,000円(税別)~

+通水・痛風・換気・雨漏りチェック  7,000円(税別)~

場所や広さによって金額が変わります。

まずは、無料見積もりしてみませんか?

横浜市鶴見区以外でもオプションでご相談できます。

平成28年8月5日

『空き家バンク全国版、HP開設へ国交省』

せっかくの不動産を活用したくても「どうしていいかわからない」「めんどくさい」「とりあえずそのままにしていれば損することもない」
空き家を所有している方からの意見が多いと思います。
しかし、我が横浜市鶴見区でもこんないい場所でしかも、こんな広い敷地に空き家が多く存在します。
せっかくですから活用いたしましょう。
自治会・町内会の貸してはいかがでしょう。困っている自治会もあると思います。
社会貢献にもなるし、いいと思います。
商店街に貸してはいかがでしょう。
場所によりますが、シャッター街など路面に面したところは、商店街に借りていただければ安心です。
いろいろと方法がありますが、個人の判断では、「どうしていいかわからない」「めんどくさい」「とりあえずそのままにしていれば損することもない」
ということになります。
そこで提案です。
地域のご意見番を設立し、何かあったらその人に相談すればすべて解決する。ということになればいいのではないかと思います。
なかなか難しいですが、ご意見番探しから始めたいと思います。

平成28年6月17日

『神奈川県アパート空室率35%急伸』

全国賃貸住宅新聞によりますと

不動産調査のタス(東京都中央区)が5月31日に発表したレポートによると、今年3月の神奈川県にある木造・軽量鉄骨造アパートの空室率が調査開始以来最高値となる35.54%に達していることがわかった。
他にも東京23区は33.68%、千葉県は34.12%と、いずれも過去5年間で最高値を記録した。

調査の元となるデータは全国2179万3007戸(2015年時点)が登録するアットホーム不動産情報ネットワークの物件データだ。
算出式は「募集戸数÷募集建物の総戸数」が基本で、総戸数は国勢調査や住宅土地統計調査にある都道府県ごとの平均戸数によって算出している。

急激な変化が起きはじめたのは昨年夏頃。
相続税対策による建築ニーズの増加が原因と見られている。

国土交通省によれば、今年4月に着工された賃貸住宅数は前年同月比16%増となる3万5504戸で、3カ月連続で増加している。

ハウスメーカー各社の竣工数も増加した。
レオパレス21(東京都中野区)の15年度完工数は全国で9100戸(前年度比1100戸増)、神奈川県で1000戸(同300戸増)。
東建コーポレーション(愛知県名古屋市)は同県を営業強化エリアとし、102棟865戸(同261戸増)を手掛けた。
4500戸を管理するコーヨープランニング(神奈川県横浜市)は「小田原や厚木にある築15~20年の物件に空きが増えている。賃料も下がっているものが多いと感じる」と語った。

という記事が出ておりました。

弊社のお客様は、投資目的で物件を探している方が多く、相続対策でアパート建設は正直進めておりません。

利回りを計算して購入していただいているのですが、相続対策でアパート経営しているとメーカーや業者任せになりますので

空室でも、利回りが悪くてもあまり口出してきません。何せ相続対策ですから、建てれば目的が達成できます。

なのでどんどん空室率が上がってきます。

また、少しでもいい条件に移りますので、築年数が古くなっていくと空きが増えてきます。

既存の物件が苦しくなってきます。あの手この手を使って入居募集しないと難しいですね。

大家さんも気が休まらない時代になりました。

平成27年12月15日

『横浜市 空家 人口 統計』

横浜市住宅数の推移

下記のグラフを見てお分かりのように、居住世帯のある住宅数の年々増え続けておりますが、それ以上に総住宅数が増え、差が年々開いているのがわかります。

やはり、必要以上に供給し空家を増やしている現状がわかります。みなさんより良い住宅を求めて住み変えるのはいいことですが、古くなった住宅は、新築の住宅よりは魅力が落ちますのどこかで新築にはないものを作っていかなければ難しい状況です。

住宅数の推移

建築時期戸数

建築時期の戸数のグラフを見て感じるのは、あたりまえですが、昭和63年で100万戸すべて昭和の建築です。平成20年を見ると149万戸のうち、平成2年までの建築が47.8%となり半分以上が平成3年以降の建物になります。やはり昭和56年の新耐震基準前の建物は建替えたほうがよいのでしょうか?

建築時期別住宅数

行政別概要

横浜市鶴見区で、平成20年空家率は、9.7%になります。空家率も年々増えているようです。

行政別概要

区別 家族類型別世帯数

横浜市鶴見区では、年々世帯数が増えていくのがわかります。平成27年では、128千世帯が平成47年予想では、140世帯のなっております。

20年間で約12千世帯が増える予想ですが、果たして建物戸数がどれだけ増えるか考えると恐ろしいです。

区別家族類型別世帯数

横浜を魅力ある都市にするには

需要と供給のバランスが、大事ではないでしょうか。

都内23区では、相続対策でタワーマンションが好調な売れ行くだそうですが、目的が相続対策ならば空き家でも構わないとまでいかないですが、必死さは感じません。

郊外はそうはいきません。あの手この手と尽くさなければ、空き家は解消されません。裕福な投資家も少ないのが現状です。

みなさんで頭を絞って供給を抑え、需要を生み出す努力をしていきましょう。人間味あふれた町つくりをしていきましょう。

(図はすべて横浜市統計調査による)

平成26年11月23日

『危険空家の税制優遇廃止 放置 減らす狙い』

全国で放置空き家が増えている問題で、政府は、倒壊の恐れなどが顕著な場合、税制優遇措置の対象から除外する方針を固めた。

住宅が立っていれば土地の固定資産税が減額されるため、空き家放置の要因になっていた。臨時国会で成立した空家対策特別措置法(空き家法)では、周辺に危険や迷惑が及ぶ恐れが高いものを「特定空き家」と規定。これを除外対象とすることを軸に早ければ2016年からの実施を目指す。

総務省によると、全国の空き家数は2013年で820万戸。このうち、賃貸・売却用や別荘を除く「放置された空き家」は318万戸で、5年前より50万戸(18・7%)増えた。地方の人口減少や、高齢者が亡くなった後、誰も住まない家が増えたためだ。

現行制度では、住宅が立つ土地の固定資産税は、敷地が200平方メートル以下の場合は6分の1などと減額され、空き家になっても変わらない。解体して更地にすると税率が元に戻るため、所有者が老朽家屋を放置する要因と指摘されていた。

空き家法では、近隣に危険や迷惑を及ぼす、特定空き家について、市区町村に立ち入り調査、解体の指導や命令、行政代執行を行うことが認められた。

国土交通省はこれらの措置に加え、特定空き家には地方税法上の優遇措置をやめることで、修理や賃貸住宅としての活用、土地の転売などを促し、危険な空き家を減らしたい考えだ。
(ヤフーニュース引用)

2017年2月19日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

地主様・不動産オーナー様の民事信託とは

先週、不動産協会の研修で民事信託の話を聞いてきました。

最近、相続不動産の相談が多く、ご兄弟数名で相続を受け誰かが認知症になってしまったら、現在の成年後見制度では、資産は凍結され契約等の法律行為はストップされます。

もちろん、預貯金等の金融資産も同じです。

ご本人の意思能力喪失で資産は処分できなくなる。びっくりしたのは、お子様、お孫様にお年玉やお小遣いも不可です。(贅沢禁止)

オーナー様が心がけるべきは、『資産総活躍社会』とのことでした。

そこで、判断能力のあるうちに息子様等に託す。

信託するということです。

貸している不動産であれば、管理から売却までできる信託契約にしておく必要があります。

また、相続ではできない1次受益者・2次受益者・3次受益者というように引き継ぐ人を決められるようです。

相続ですと、名義が変更した時点で所有者の相続人が受け継ぐようになります。

民法ではできないことが、信託ではできるようです。

民法は、一般法。信託は、特別法。どちらを優先するかは、特別法になります。

信託で、注意する点は信託条項、口座開設、借入の仕方等専門家のアドバイスがないとなかなかできないと思います。

2030年で高齢化率31.6%、2050年で高齢化率38.8%と不動産オーナーも高齢化になってきておりますので

不動産を凍結させないためにも、信託を活用していきたいと思います。

 

相続不動産のご相談は、ニュー・ファーストにお任せください

お困り不動産相談窓口 ~横浜 鶴見 不動産~

宅建免許証

 

1から始まった番号が、5年に一度の更新で数字が増えていきます。今は(4)になりました。

今期で16期になります。

不動産業に携わって29年。

宅地建物取引士(以前は宅地建物取引主任者)になって28年。

私はもう不動産業しかできません。

不動産は人と同じで、一つ一つ同じものがありません。

横浜市鶴見区は、昔からある街ですので新興住宅地と違い、きれいに区画できていない場所が多く

いろいろな問題を抱えた物件も多くあります。

そういう場所で不動産業を営むには、難しい物件(お困り不動産)を時間をかけてでも

解決し、売買できるようにしなくてはなりません。そうすることにより、住みよいまちづくりができると

思っております。

今扱っている案件も、測量の問題・土壌汚染・がけ・宅造の問題・再建築不可といろいろあります。

また、相続等が絡むと人間関係の問題に発展いたします。

協力業者の方と力を合わせて解決し、今後も積極的に活動していきますので、

よろしくお願いいたします。”お困り不動産”の相談お待ちしております。

 

お困り不動産の相談はニュー・ファーストにお任せください。

 

2016年11月17日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

インスペクション費用5万円などが国から補助! ~横浜 鶴見 不動産~

●売主さまが宅建事業者以外の場合の「個人間売買型」

宅建事業者以外の方が売主となる既存住宅の売買の際、売買対象の
既存住宅を専門の検査事業者が検査(インスペクション)し、
合格した場合には買主に対して隠れたる瑕疵の保証を行うサービスです。

●宅建事業者が売主さまの場合の「宅建業者売主型」

既存住宅を売主として販売する宅建事業者が被保険者として加入する
保険です。瑕疵担保責任の補修費用が保険でカバーされることで、
買主に対して安心・安全をアピールできます。

買主が40歳未満で、かつ上記の建物検査(インスペクション)および
瑕疵保険を付保した場合には補助金の対象となります。

なお、インスペクション費用として5万円も補助されます。

上記文面は、今朝アットホームよりメールでお知らせがありました。
中古戸建をご紹介していますと、以前より建物の心配をされる方が多くなりました。
しかし築30年の建物の場合どうなんでしょう?
「まだ住める」「もったいない」気持ちはわかりますが、インスペクションは必要ですか?
査定の段階で評価がほとんどなくなっている建物にインスペクションの付加価値をつけるのに売主さまのご理解を得られるかどうか?
やはり築20年ぐらいまでの物件につけるのがいいのだはないかと思います。

横浜 鶴見で不動産の相談はニュー・ファーストにお任せください

2016年11月10日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan