借地権の所有、失敗しない為の5つのポイント

借地権はよくわからないから敬遠されがちです。
所有している方はこんなことで悩んでいるのではないでしょうか?

  • 売却はどうすればいいの?
  • 期間満了したら出ていかなくちゃいけないの?
  • 地主さんから底地を飼ってくれと言われたらどうすればいいの?
  • 相続・空家対策は?
  • 地主さんに払う承諾料等

まずは、借地権をおさらいしてみましょう。
平成4年に借地借家法が改正され、大まかに「普通借地権」(旧法)と「定期借地権」(新法)に分かれました。
旧法では期間が満期になった場合、更新により再契約ができます。
新法では、50年の契約で更新はできず、更地に戻して地主さんに返すことになります。

横浜市鶴見区では、お寺さんや大地主さんが多く借地権者の方もたくさんいらっしゃいます。
新法のマンションもございますが、ほとんどが旧法になります。

借地権の評価の仕方は、決まっており、相続税路線価図に借地割合としてA90%B80%C70%D60%E50%F40%G30%になっております。
横浜市鶴見区では、すべてD60%割合です。

売却はどうすればいいの?

借地権は、売却・増改築する際は地主さんの承諾が必要です。
通常、次の借地権者(買主さん)が土地賃貸借契約を新規で結ぶ際、20年契約できるように名義変更料・更新料・場合によっては建替え承諾料を売主さん側で支払います。
あくまで、買主さんは購入時歩文和経費が掛からないようにいたします。

ここで注意したいのは、不動産査定をしてでできた金額から最終手取りがどの位になるか知っておく必要があります。
売却を依頼して、売れてから地主さんに売却する旨を伝え、承諾料がいくらかかるかわからず、おもった金額が残らない場合があります。
売却前に名義変更料等を確認しておきましょう。売却価格の何%と契約書に記載があればおのずと計算できますが、
そうでないケースが多いと思いますのでくれぐれも順番を間違わないようにしましょう。

期間満了したら出ていかなくちゃいけないの?

親から相続でいただいた借地権の不動産、よくよく調べてみたら土地賃貸借契約の期間がすでに過ぎていて、
建物も古く自分の家も購入しているし、地主さんに返そうかと思って・・・
一番してはいけないのは、地主さんの更地で返すことです。

契約書では、期間満了で更新しない場合は、更地にして返すと文言が書いてありますが、
返してしまえばすっきりしますが、借地権は財産です。とてももったいないことです。
ではどうすればよいか、地主さんと話し合うことです。しかし、知識がないと言いくるめられたり損することになるかもしれません。
適切なことをアドバイスしてくれる方を、味方にして地主さんと対等に話し合うことをお勧めいたします。

進め方としまして、契約の更新の意思を示し、相続人による契約をしていただく事です。
更新料、場合によっては、名義変更料がかかるかもしれませんが、お支払いしてでも継続していくことをお勧めいたします。
費用が払えず、また、使用することがない場合は、売却または、貸家に出す方法もあります。
この場合は大体でいいのでいくらで売却できるか、いくらで貸せるのか、前もって調べておきましょう。

どちらにしても、親身になってアドバイスしてくれる方を見つけることが重要です。

相続・空き家対策は

空家のままですと、近隣の方が不安に感じますし、地域としましてもいいイメージがありません。クレームも来るかもしれません。
毎月かかる地代は払い続けなくてはなりませんので負債になってきます。
壊してしまったらどうか?更地になれば、クレームは来ないかもしれませんが、そもそも借地権は、建物が存在することが、
大前提ですので建物がなくなると借地権も消滅いたします。

では、空家のままにしておくのか?もったいない話です。
壊れそうで危険な建物でない限り、何とかリフォームをして貸し出すことを検討しましょう。
昨今、相続対策によりアパート等が乱立しておりますが、貸家の需要は多く収益として見込めます。

借地権は、地主様の「正当な理由」がない限り更新を拒めないといいましたが、貸家の契約も普通賃貸借契約の場合は、
貸主の「正当な理由」がない場合、こうしんを拒めませんので、定期借家契約で締結し更新もできるようにすればよいでしょう。

地主様に承諾が必要なこと、またかかる費用

何かにつけ、地主さんの承諾が必要だと思ったほうがいいです。
新築・増改築・売却・大規模修繕は地主さんによって違いますが、簡易なリフォームは必要ありません。
しかし、車庫証明を必要とする保管場所承諾証明書は、土地賃貸借契約で地主の承諾が必要という項目がなければ、
土地賃貸借契約書を持参して、借地権者の署名押印で大丈夫な場合がありますのでチャレンジしてみてはいかがですか?

承諾料は一般的な価格がありますが、必ずしも相場からかけ離れているケースもあり、地主さんによるところと認識してください。

まとめ

借地権は立派な財産です。
土地・築年数・地代等様々な要素を踏まえ、有効活用できてこそ財産になります。
しかしながら、負債になって毎月出ていく金額が多い方が結構いらっしゃいます。

不動産業者に対していいイメージがないかもしれませんが、仲介や管理業務では、仕入れがありません。
あくまでも、成功報酬で仲介手数料は、売買価格の3%+6万円(税別)。
賃貸の管理料も相場は、賃料の5%前後と、オープンな価格表示になっております。
信頼できる不動産業者を見つけ、借地権という立派な財産を有効活用して、
その際、数パーセントの不動産報酬を支払い運用してもらいましょう。

横浜・川崎で不動産売却査定のポイント

2017年6月12日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

そごうの地下広場で宅建相談員をしております

宅建相談員1

宅建相談員2

横浜そごう地下広場で12:00〜16:00まで宅建相談員をしております。
弁護士 1名 税理士 1名 宅地建物取引士 4名で行いました。
いつもながら、人の多さに驚いてます。通りがかりの方の相談が多いのですが、みなさん不動産の悩みが多いですね。

相談人数は、4組。
1組あたり約20分、昨日最長で、70分でした。
通りすがりの方が多く、ちょっと聞いてみようという方はいいと思います。
相談を終えて「もやもやが、すっきりした。」と言っていただくと嬉しいですね。

日頃から、ご家族、ご兄弟とよく話し合うことをお勧めいたします。

2017年6月11日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

宅地建物取引相談員とは?

公益社団法人 全日本不動産協会神奈川県本部では、川崎県民センターにて宅地建物取引相談を行っております。

理事が研修を受け持ち回りで、相談員をしております。年に3回まわってきます。

まず、不動産にまつわる取引やトラブル、相続など多岐にわたって相談を受け付けております。

どこに相談していいかわからない方に、直接回答したり、無料弁護士相談や、宅建指導班などをご紹介したりしております。

県民センター資料

川崎県民センターのパンフレットです

不動産相談情報

相談時間が記載されてます

横浜鶴見不動産相談員4

相談窓口の入り口です

横浜鶴見不動産相談員2

テーブルの上に置いてあります

横浜鶴見不動産相談員1

奥に私が座り、手前に相談者の方が座ります

不動産手引き

わからないことは、不動産の手引きを見て回答いたします 

不動産相談横浜鶴見6

心得もしっかりございます。

平成29年5月2日
今年度初めての宅地建物取引相談員です。
今回は、午前、午後の両方を務めさせていただきました。
来訪1件 電話5件の相談に対応いたしました。
話し合いの時間が少ないために紛争になるケースが多く感じます。
業者として感じるのは、「わかっているだろうな。」と思うことをしっかり説明することが大事です。
ちょっとしたことで信用を失い取り返しのつかないことに発展するケースが多いようです。
気を引き締めてお客様と接していかないと大変なことになる。
とても勉強になりました。

平成29年1月17日
今年度3回目の宅地建物取引相談員です。
本日は、3時間で4件の相談がありました。
まさに取引中の相談や、20年前の相談と、いろいろございます。
みなさん共通していることは、真剣に悩んでいるということです。
話を聞いていると、業者さんが冷たい対応をしているようです。
自分にも当てはまることがないかと再確認できます。
相談員に限らず、よく話を聞くことですね。
いろいろと勉強になります。

全日本不動産協会 不動産相談員研修会

不動産売買トラブル防止の手引き
研修会の資料です

平成28年2月19日
全日本不動産協会神奈川県支部にて、不動産相談員研修会を受講してきました。
消費者からの相談で、多い事案が売買契約の瑕疵担保責任・マンション騒音問題・境界問題等、
他にも個人情報をどこまで伝えられるか?の相談が多いようです。
中でも、瑕疵担保責任とはどういうことを言うのか?引き渡し後3か月間は、
瑕疵担保責任を負うと契約書に記載した場合、
引渡し後、「10日で給湯器が壊れた、瑕疵担保責任で直してくれ」という話は、
そもそも瑕疵に値しないとのこと。
瑕疵とは、契約前の不具合等が引渡し後に発見されることです。
今後は、瑕疵担保責任という言い方ではなく、債務不履行に代わるようです。
瑕疵担保責任は、免責にする等特約で記載していましたが、債務不履行は、免責になりません。
よって、業者の説明責任も重くなります。気をつけなくては・・・
騒音や境界の問題も、媒介委任を受ける際、「騒音問題ありませんか?」
「境界問題ありませんか?」だけでは足らないようです。
「過去にも問題ありませんでしたか?」と確認しなくてはいけないようです。
講義後の質疑応答は生々しいトラブル対処の仕方に関する質問が多く、
不動産取引は奥が深くちょっとしたことで大きなトラブルになるのが痛感いたしました。
資格審査委員をしており新規に不動産業の免許を取得する方々と、
話す機会が多くありますが、不動産業は、宅地建物取引士の資格を持っていれば誰でも開業できますが、
くれぐれも慎重に調査をして取引していただきたいと思います。
消費者からの相談を受ける際は、どうしても消費者側でアドバイスをしますので、お気を付けください。
万が一、トラブルになった場合は、誠意をもって解決してください。
ある意味自分に言い聞かせております。

平成28年5月24日
今年度1回目の宅地建物取引相談員です。
ご相談者の方も、勇気をもって相談してきますので、
こちらも真剣にお話を聞き適切なアドバイスをして、
「相談してよかった。」「参考になった」と言っていただけると嬉しくなります。
業者としては、親身にならないと何かあったらまずトラブリます。
親身になると何かあっても解決できます。
ちょっとしたことから始まりますので、気を引き締めてお客様と接していきます。

平成28年1月21日
今年度3回目の宅地建物取引相談員です。
今回は、3件の相談でした。宅地建物取引は、賃貸アパートからオフィスビルまでは
いわゆる不動産取引として扱われます。
いろいろなケースがあります。トラブルの多くは、貸主・借主、売主・買主。
仲介業務をしていると双方から話を聞けますが、
相談員は相談者からしか話を聞けないため、実際のところがわからず
当たり障りのない答えしか言えない場合が多くあります。
しかし、相談者は真剣ですので、こちらも最善の回答を志しております。
法律や税金の相談なんかは、
できるだけ法律相談や税務相談に行くように言いますし、あまりトラブルが深刻なケースでは、
宅建指導班に相談に行くように話します。
解決ができなくとも、どこに行けばいいのか的確にこたえられるようにしております。
相談員をしていますと、消費者の方の気持ちよくわかり、学びの場にもなってきます。
今後のお客様の対応にも役立ちます。
これからも安心して任されるように日々努力し準備したいと思います。

平成27年9月15日
今年度2回目の宅地建物取引相談員です。日報を拝見すると、いろいろな悩み相談ごとがあります。
少しでも来ていただいた方のアドバイスができればと思いますが名乗れないし連絡先も聞けませんし、
その後どうなったのかとても気になります。やはり、不動産関連の相談は、信頼できる方が近くにいるかいないかで、
大きく変わりますね。

詳しく不動産相談を受けたい方はニュー・ファーストにおまかせください

2017年5月2日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

公示価格からみる横浜・鶴見の動向

公示価格 2017

 公示価格 2017

(読売新聞より)

鶴見区 公示価格

公示価格 2017 鶴見区

2017の公示価格が3月21日に発表されました。住宅地では、下げ止まりと見出しに出ておりましたが、2極化が進んでいるようです。広域にかかわらず狭い範囲でも同様で、駅徒歩圏とバス便の差が大きくなっているようです。毎日の通勤通学を考えると仕方のないことかもしれませんが、はやりゆとりがないんですね。朝早く、夜遅くの生活ですとわかるような気がしますが、時間にゆとりのある方は是非、バス便をお勧めいたします。弊社がある場所は、駅より20分になりますので徒歩圏というよりは、バス便になります。しかし、終電や終バスがなくなっても歩いて帰れる距離です。徒歩圏ほどごみごみしておりません。

時間にゆとりのある方は、バス便での生活をお勧めいたします。

公示価格発表 2016

公示価格 首都圏

公示価格首都圏

この図を見るとよくわかりますが、鶴見は東京の中心から20km強、離れております。
大森 578 鹿島田 325 鶴見 281 横浜 285 保土ヶ谷 206
(表示の価格は、駅から約1Kmにあたる標準地の1㎡あたりの価格単位は千円)
よく話しますが、「東京より多摩川を渡って下がり、鶴見川を渡ってまた下がり、
鶴見を過ぎて東神奈川で上がり、さらに横浜でまた上がる」ということです。

公示価格首都圏2

公示価格 全国

大都市圏以外は、下がってます。

これで平均が8年ぶりに上昇といわれても

下がっているイメージしか持ちません。

公示価格 鶴見

公示価格 鶴見区

鶴見は、ほとんどに地域が上がってます。

獅子ヶ谷1丁目だけなぜか下がっているのはなぜでしょう?

今後の横浜 鶴見の動向

平成27年1月1日時点の公示価格が発表されました。

全国平均では、8年ぶりに上昇したようです。

都道府県別では、住宅地で東京や神奈川、宮城など10都県、が上昇、

3大都市圏や地方の大都市で不動産取引が活発になっているようです。

ただ、人口減に悩む地方では地価が下落が続いているとのことです。

公示価格は、不動産物件を査定する際に、時価額にいちばん近い価格ですので

評価を出す際基準になります。

その基準地点との差をどう出すかは、固定資産路線価等で割り出していきます。

さてさて、公示価格が上昇しておりますが、どうしてでしょうか?

マンション価格バブル

上記新聞切抜き(読売新聞)の影響が多いと思います。

相続税の課税控除が、変更になり不動産(特にタワーマンション)に資金が流れてきたのが原因ではないか。

タワーマンションを一人で、何室も購入する話をお聞きします。

また、相続対策としてマンション・アパート建設の需要の高まりもあり、利便性のよいところから

軒並み価格が上昇しております。

利回りはあまり考えずに、購入建設をしておりますのでなかなかいい物件が出回ってきません。

その波が、横浜 鶴見にも押し寄せてきております。

その分、若干ではございますが土地の価格も上昇しております。

ただし、住宅物件(一戸建て・区分所有マンション)などの動きは、あまり変わっていないように感じます。

査定依頼をされる場合、公示価格より算出いたしますので、評価が高く出る傾向にあります。

果たして売れるだろうか?

金利が低く借りやすくはなっておりますが、自分が住むために一戸建やマンションを探している人にとっては、

あまりいい傾向ではありません。

しかしながら、マンション・アパート建設のほとんどはシングルタイプになりますので、

ファミリーマンション・アパートの供給は、増えておりません。

なぜなら、核家族化が進み、1世帯当たりの人数も減少しておりますし、採算の面でも

シングルタイプのほうが、利回りが稼げます。

したがって、ファミリータイプの賃貸物件の価格はあまり下がってませんので、

購入を考えている方は、今が買い時かもしれません。

横浜・鶴見で不動産をお探しなら  http://new-first.com

2017年3月23日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

横浜環状北線開通!

本日、3月18日PM4:00開通いたしました。

鶴見にあります、馬場出入口は今年の10月に利用できる見込みで、まだ先になります。

第二京浜から、生麦に行く道路の上に、生麦中学校があります。ちょっと、ちょっとなーて感じです。

東名JCTから大泉JCTの東京外かく道路ができると関越自動車道まで短縮できるので早く開通してほしいですね。

道路の次は、鶴見駅に横須賀線停車か、地下鉄が来ることを期待します。

2017年3月18日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

横浜市鶴見区の地域情報

スターロード

平成28年12月3日
12月1日より鶴見 水道道沿線でスターロードを点灯させております。当社は、獅子ヶ谷通り沿いですが今年から、参加させていただいております。早速「目立ってるね」「きれいだね」のお言葉をいただきました。明るい街にしていきたいと思います。

平成28年10月30日
鶴見の名物である響橋(通称めがね橋)は、国道1号線のを横断し、鶴見駅から菊名駅、綱島駅に往来しております。
このたび、(公社)土木学会が認定する「土木学会選奨土木遺産」に選出されました。

響橋の歴史

1941年に完成。鉄筋コンクリート造りで、長さは48まり、コンクリートアーチとしては、市内でも最大級。
建設のきっかけは、国道一号線の誕生。当時、京浜工業地帯が急速に発展し、国道15号は交通量が激増。新たな交通網として
1号の整備が36年に始まり、分断された水道道を結ぶ陸橋として響橋が計画された。
同じころ、40年の夏季五輪東京開催が決定。マラソンコースの折り返し地点に橋が選ばれ、その工事は重要視されたという。
しかし、日中戦争の拡大で東京五輪は返上。大会は幻となったが工事は続行され、鋼の支給制限や工事関係者の戦地召集などの
苦難を乗り越え完成した。(タウンニュースより)

めがね橋まつり

毎年10月末に行われる「めがね橋まつり」は、寺尾地区センターと寺尾地域ケアプラザの合同共催で行われております。
私が所属している 寺尾商和会・ひびき町会・上寺尾おやじの会・寺尾商和会野球クラブも参加します。
子供から大人まで楽しめる内容になっております。スタンプラリーの大抽選会は、非常に盛り上がります。
是非お近くの方は、足を運んで楽しんでいただきたいと思います。

めがね橋まつり めがね橋まつり2

本日、めがね橋まつりが開催されましたが、例年よりお客様が少なく感じました。

商和会では、綿菓子の販売をしておりますが今年は、いつもなら100本前後ですが今年は70本でした。
どうやら、ラゾーナでハロウィンパーティーが行われ若い人たちは、そちらに行ってしまったようです。
開催日も周辺の行事を調査して行うようにしたいものです。

平成28年10月15日
鶴見 食本

鶴見区だけのグルメ本

今週のタウンニュースに掲載されてました記事です。
ついに完成ということで、是非購入したい一冊です。
156店がずらりということで

鶴見 食本 2

買ってきました。
正直、知らない店がいっぱいあります。
行きたくなる店も結構あります。
鶴見も店が多いんですね。
しかし残念なことに、鶴見区全域のお店をカバーと表紙に書いてましたが、
響橋から水道道と獅子ヶ谷通りのお店は、一つも紹介されてません(残念・・・)。
これからは、ランチ中心にいろいろなお店に行きたいと思います。

行ってきましたらこちらの記事でご紹介いたします。

夜店大会
9月11日(日)PM15:00~19:30 馬場4丁目公園(住所:横浜市鶴見区馬場4-40にて
夜店大会を開催いたします。雨天順延18日
20年間開催していた夜店大会が15年ぶりに復活いたします。
今回は、寺尾商和会だけではなく、寺尾商和会野球クラブ・寺尾地域ケアプラザ・川崎信用金庫・やよい草花園芸盆栽店・ひびき町会・北部町内会・上寺尾小学校『おやじの会』&やよいヶ丘幼稚園・鶴見消防団第8分団が参加し、いろいろな模擬店を出していただきます。また、消防車乗車体験もありますのでお近くの方は是非足を運んでいただきたいと思います。
たくさんの方の参加をお待ちしております。

平成28年3月3日

【横浜】ホームセンターをチェーン展開する島忠(さいたま市西区三橋5ノ1555)は、

横浜市鶴見区の「島忠横浜店」を建て替える。2017年1月に既存店舗の解体工事、

18年4月に新店舗の建設工事に着手する予定だ。(建通新聞)

どう変わるか楽しみですが、1年以上買い物ができないのは、残念です。ワクワクするお店にして欲しいと思います。

2017年2月19日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

地主様・不動産オーナー様の民事信託とは

先週、不動産協会の研修で民事信託の話を聞いてきました。

最近、相続不動産の相談が多く、ご兄弟数名で相続を受け誰かが認知症になってしまったら、現在の成年後見制度では、資産は凍結され契約等の法律行為はストップされます。

もちろん、預貯金等の金融資産も同じです。

ご本人の意思能力喪失で資産は処分できなくなる。びっくりしたのは、お子様、お孫様にお年玉やお小遣いも不可です。(贅沢禁止)

オーナー様が心がけるべきは、『資産総活躍社会』とのことでした。

そこで、判断能力のあるうちに息子様等に託す。

信託するということです。

貸している不動産であれば、管理から売却までできる信託契約にしておく必要があります。

また、相続ではできない1次受益者・2次受益者・3次受益者というように引き継ぐ人を決められるようです。

相続ですと、名義が変更した時点で所有者の相続人が受け継ぐようになります。

民法ではできないことが、信託ではできるようです。

民法は、一般法。信託は、特別法。どちらを優先するかは、特別法になります。

信託で、注意する点は信託条項、口座開設、借入の仕方等専門家のアドバイスがないとなかなかできないと思います。

2030年で高齢化率31.6%、2050年で高齢化率38.8%と不動産オーナーも高齢化になってきておりますので

不動産を凍結させないためにも、信託を活用していきたいと思います。

 

相続不動産のご相談は、ニュー・ファーストにお任せください

物件ご案内体験記

物件をご紹介してから、早30年何組のお客様をご案内したことか・・・

途中で降りて帰ってしまった人や、タクシー代わりに使われたり、

ご案内中夫婦の会話が英語で全く分からなかったりと、印象に残ったご案内を書いていこうと思います。

平成28年9月15日

本日、横浜市鶴見区の不動産物件をご案内する予定でしたが、

急きょ、中止させていただきました。

先週までの鍵の手配と異なり、今週から鍵を撮りに行かなければならず、

取りに行く場所も、往復で1時間半かかります。

何とかならないかと考え、今日はダメでも週末オープンハウスしていれば

現地で、内覧できるかもしれない。

私「今週、オープンハウスの予定ありますか?」

先方「ありません」

撃沈・・・

お客様もその物件が興味あるわけではなく、完成しているので見たいとのこと。

こちらは、できるだけお客様の要望をかなえてあげたいと思いましたが、さすがに躊躇し後日改めてご案内するようになりました。

他の物件ご案内の際に、お見せするようにいたします。

平成26年10月14日

再見です

本日、朝一番で先日ご案内したお客様と

一緒にマンションの内見をしてきました。

前回ご案内したのが午後からでしたので

朝の日当たりを確認しました。

今朝は、台風一過で素晴らしい天気になり

お部屋から富士山も見ることができました。

朝からテンション上がりましたねぇ!

平成26年10月11日

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本日ご案内のお客様と、小机駅で待ち合わせをしまして

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マンションのご案内をいたしました。

今回で4回目のご案内ですが、

徐々にお探しの物件が絞れてきてます。

気に入った物件が見つかるまで

お付き合いいたします。

横浜・川崎で物件のご紹介は、ニュー・ファーストにお任せください

2017年2月4日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

そもそも不動産協会ってなに?

不動産業を始める際は、東京法務局に1,000万円供託するか、宅地建物取引業保証協会の社員になる(加入する)かになります。

大手の業者は、法務局に供託しておりますが、街の不動産業者は、ほぼ宅地建物取引業保証協会に加入しております。

宅地建物取引業保証協会に加入する際、あわせて不動産協会に加入します。

不動産協会は、公益社団法人 全日本不動産協会(ウサギのマーク)と公益社団法人 宅地建物取引業協会(ハトのマーク)があります。全日本不動産協会は全国組織で、宅地建物取引業協会は都道府県別になります。

弊社は、全日本不動産協会に加入しております。全国素子句ですから、遠方の物件の売却等で、不動産業者を紹介してほしい場合は、各都道府県の役員の会社をご紹介しております。

賃貸でも、売買でも重要事項説明書で供託書に関する事項で必ずどちらに加入しているかまたは、東京法務局に供託しているか説明する義務があります。

不動産保証協会

協会で行っている行事等ご紹介いたします。

全日本不動産協会神奈川県本部 流通委員会

全日本不動産協会神奈川県本部 流通委員会では、年に約6回会員向けに ipadやパソコン研修を行っております。

私は、流通委員会のメンバーですので年に2回ほどお手伝いしております。

不動産1pad研修1

会場案内

不動産ipad研修2

本部長挨拶

不動産ipad研修3

資料①

不動産ipad研修4

資料②

平成28年11月18日
全日本不動産協会 神奈川県本部 流通委員としてi-Pad研修のお手伝いをしてきました。
お手伝いをしたというより、非常に役に立ちました。
不動産業界も今後、電子図面による物件紹介、IT重説やバーチャル内見などインターネットでできることが増えてきますし、
扱えないと置いて行かれます。どんどん変わっていくことに対応し、チャンスをものにしていきます。

平成28年5月20日
全日本不動産協会 神奈川県本部 流通委員会 ICT研修 でアドバイザーとして、参加いたしました。
不動産業もインターネットやホームページなど活用しないと置いていかれてしまうので、参加している皆さん必死です。売買契約書のダウンロードや、協会のホームページの活用などいろいろと仕事で行かせることが多い研修会でありました。参加した皆さんが少しでも仕事に役立てればいいと思います。

公益社団法人 全日本不動産協会 神奈川県本部定時総会

総会1

総会2

平成28年5月27日

昨日は、公益社団法人 全日本不動産協会 神奈川県本部定時総会

公益社団法人 不動産保証協会 神奈川県本部定時総会

神奈川県不動産政治連盟 神奈川県本部定時総会

3つ行われました。

公益社団法人になり、審議事項はなく、報告事項のみなので

以前よりスムーズのなりましたが、その分理事会での話し合いが

重要になります。

いろいろな団体に所属しておりますので、5月6月は総会が多く

業務に支障をきたしております。

事務所も留守がちで「いってもいないね」とよく言われますが。

外に居ても電話に出られるので何とかなるのですが、総会となると

電話のたんびに席を外すことができません。

なのでお客様にご迷惑をかけております。休憩のときに折り返し電話をいたしますが、

出ていただけるとは限りません。

業務に専念すればいいのでしょうが、不動産業は、情報産業といわれますので、いろいろな方と接することによって

新しい情報や、将来を見据えた動きもできます。

総会中に入ってきた情報もあります。

参議院本会議で、住宅の売買取引の際の重要事項説明書に、インスペクションの有・無を記載するとともに、

宅建士がその旨を説明することを義務付けることが、

可決されたと報告がありました。

大手はすでに動いておりましたので、全日本不動産協会でも対策をしておりました。

そういう対策も、会員の耳に入る前に役員をしていると情報が早いので早く動けます。

鶴見のお客様には、少しご迷惑をおかけいたしますが、

今後ともよろしくお願いいたします。

全日本不動産協会神奈川県横浜支部 第44回定時総会

横浜支部総会1

横浜支部総会2

横浜支部総会3

横浜支部総会4

平成28年4月28日

本日、全日本不動産協会神奈川県横浜支部 第44回定時総会が開催されました。

司会という大役を務めさせていただきました。

公益社団法人になってから、総会では報告事項となりますので

余りアドリブの必要なく、なんとか無事に終わることができました。

懇親会も参加したかったのですが、次の仕事があり残念です。

不動産業を営めるのは、協会のおかげと感謝しております。

できる範囲でご協力していきます。

今後とも、横浜支部のますますの発展を祈念いたします。

不動産保証協会に加入しないと、不動産業ができませんので、協会の発展のため弊社では、全日本不動産協会 神奈川県本部 理事 流通委員と全日本不動産協会 横浜支部 役員 資格審査副委員長を務めております。

「大手に負けない小さな不動産会社のICT戦略 および「土壌汚染の現状と対策」について

平成28年2月22日

教育流通委員会主催の研修会に参加いたしました。

結論から申しますと、「目からうろこ」でした。

講師をされた中野社長は、4年間で3,000社の不動産会社を訪問したそうです。

はじめは、なかなか話もできず追い返されることが多かったようですが、

いろいろと考え工夫して半分ぐらいの方から話を聞けるようになったそうです。

そして、3,000社の訪問でわかったことがホームページからの集客で95%の会社が

うまくいっていない(集客できていない)とのことです。

ということは、5%の会社がやっていることを実行すればうまくいく。

それはどういうことなのかを2時間にわたり講義していただきました。

もう一度話しますと「なるほど」「自分でもできる。」

「今日やら実践しよう。」そして「続けよう」

継続は力なり。

ということで、これから定期的にブログを書いていきます。

よろしくお願いいたします。

ICT戦略 土壌汚染

全日本不動産協会横浜支部 研修会及び懇親会

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平成27年12月1日

本日の研修会は、電化のヤマグチの山口社長の公演です。

量販店で20万円のテレビを40万円で販売して、たくさん売れていているそうです。

それには、緻密な戦略があり、なかなか真似ができない徹底したものです。

自社に置き換えると、貸主、借主の方に御用聞きに近いぐらいの寄り添いが必要ではないかと感じました。

高齢者の方が、なかなか部屋を借りられないのが現実ですが、なんとかしないといけないことを痛感いたしました。

明日から、実践いたします。

2017年1月22日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

不動産業者の定休日 ~横浜 鶴見 不動産~

みなさん、不動産業者の定休日はご存知ですか?
床屋さんなら火曜日、診療所なら木曜日と業種によって定休日が違います。
不動産屋さんの定休日といえば水曜日が圧倒的に多いのです。
なぜ水曜日休みになったのか?
土日が稼ぎ時だから、その中間が水曜日だから。答えはノー。
不動産の契約は、仏滅を避けて行っておりましたが、最近気にする方が少なくなりました。
不動産の契約が、キャンセルにならないように、【水に流れないように】
ということで、水曜日に契約を入れないすなわち休みにすればその日をできるだけ避けられるということです。
そこでほかの会社も便乗してみんな水曜日休みになったということです。
しかしながら東京の不動産業者は、日曜日休みが多く案内に困りました。
事前のご案内であれば鍵の手配も取れますが、急に内覧したいとお客様が言っても休みなので連絡が取れません。
遠方からきている方は、じゃあ来週というわけにもいきません。困ったものです。
話を戻しますと、連休にする業者は、比較的(火)(水)の連休が多く土日休めないお客様で(火)(水)ご案内するときは、
鍵の手配に困ります。鍵を会社まで取りに行くケースでは、休みなので前日に渡してくれることはありませんのでご案内できない状況になります。
東京都いわけで、ご案内も水に流れてしまうわけです。。。

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2016年10月21日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan