来年のカレンダーです

カレンダー

来年のカレンダーです

お世話になったお客様にお配りしております。

結構気に入っていただいてます。

今年も残すところあと2週間余り

やらなくてはならないことがまだたくさんございます。

風邪をひかないように気を付けます。

2017年12月16日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

横浜・川崎の不動産買取強化中

横浜・川崎で不動産買取強化中です。
年内にどうしても仕入れを行いたいと思います。
土地・戸建・マンション・投資向きなど情報をお待ちいたします。

土地であれば、15坪から30坪ぐらい。
戸建も、同じぐらいの広さの物件。
マンションは、ワンルームから70㎡まで
投資物件は、できれば横浜市鶴見区で4~6世帯のアパートがほしいです。
築は平成元年ごろ、バス便でも構いません。できればバス便がいいかも。

現在、相続して空家になっている物件等ご相談承ります。
直接、買取いたしますので仲介手数料が掛かりません。

ぜひぜひご連絡ください。
よろしくお願いいたします。

不動産売却相談はニュー・ファーストにお任せください

2017年12月4日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

第8回全日横浜支部長杯ジュニアサッカー大会チーム募集

サッカー大会1

大海開催概要

サッカー大会2

全日かながわ広報誌

サッカー大会3

わが「上寺尾NF」が2連覇した記事

 

12月26日に公益社団法人 全日本不動産協会 横浜支部杯 第2・第3ブロック主催の第8回ジュニアサッカー大会を開催いたします。
公益性事業として、年2回開催しております。U-12(小学5・6年生以下)U-10(小学3・4年生以下)8チームずつ合計16チームのエントリーとなります。
1チーム5人うさぎのマークの最寄りの不動産業者からエントリーしていただきます。

ニュー・ファーストから今回も「上寺尾NF」がエントリーいたします。
「上寺尾NF」はU-12クラスで2連覇達成し3連覇を目指し出場いたします。
上寺尾NFの場合は、上寺尾小学校に通う子供たちのチームですが、ほかのチームはだいたい地域のサッカーチームでのエントリーが多いようです。
相鉄ジョイナスの屋上にあるクーバージョイナス校でおこないます。

第7回大会はエントリーをお断りしたチームが2チームありご迷惑をおかけしましたので早めの申込が必要になります。
保護者の方や関係者含め300人がコートサイドを埋め尽くしておりました。
毎回白熱した戦いで選手も応援団もヒートアップしております。

ニュー・ファーストの声掛けしていただければ近くのうさぎのマークの不動産業者の方をご紹介いたします。
みんなで大会を盛り上げていきましょう!!!

2017年12月2日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

設備機器の寿命

管理物件で最近、設備機器の故障の連絡が頻繁に入ってきます。
エアコン・給湯器が多いですね。
メーカーに修理依頼すると、どのメーカーも「部品は10年過ぎるとない場合があるので修理できない可能性があります」。
必ず言います。探してもらうと「あってよかったですね」と
確かに、携帯やパソコンなど10年使わないと思いますが、エアコンや給湯器を10年ごとに取り換えていたら収益が上がりません。
しかし、部品を交換できても他の部品がいつダメになるかわからず修理してもまた故障する可能性があります。
したがって修理費用に多額のお金をかけるなら新品に交換するのもいいかもしれません。

先日、管理物件の給湯器が故障しメーカーに診てもらったが交換を進められました。
確か7~8年前に交換したのに何で交換しなくてはならないのか尋ねましたところ
「給湯器自体15年前のですよ」とのこと・・・
もしかして新品付けたときそうこで7~8年ねむっていたってこと・・・・・

これからは、取り付けした時に製造年月日を確認しましょう。

都内の物件案内

本日都内の物件案内をしてきました。
昨日1件、本日2件の内覧です。
50㎡~60㎡の2LDKで14万円から16万円の物件になります。
鶴見よりも4万から5万円高い感じです。

東京の業者さんにお願いしていたところすぐに決めないと冷たくなるようで、
昨日鶴見でご案内したお客様も同じことを言っておりました。
物件が多いだけに、なかなか目移りするのは確かです。

これといった決め手があればいいのですが・・・

2017年11月27日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

シニア住み替え自宅で資金

シニア住み替え

本日、読売新聞の記事に掲載されていた「シニア住み替え自宅で資金」を読んでもっともだと思いました。
30年前から不動産業をしておりますが、その頃は40代から50代の方が住宅購入されておりました。
2割以上の頭金がないと変えない時代でしたから30台の方が購入するにはハードルがかなり高かったです。

そのころに新築を購入して築30年、多くは4LDK+車庫付、家族4人。
子供が独立して住宅を購入するケースが多く将来親の家に住むことがほとんどなくなります。
夫婦2人で4LDKは広いし掃除等を考えると2LDKに引越すのもいいかもしれません。
弊社の事務所がある北寺尾周辺でも大きなお屋敷に1人でお住まいになっている方もいるようです。

新聞に書いていたように、売却するか賃貸に出すかは一度査定されてから検討された方がいいと思います。
物件によっては、おもった金額では売れなくても賃料が高めに設定できる物件や、逆に高くで売れそうでも、貸すにはリフォーム代がかさむなど
物件によってまちまちです。

住み替えを考える際のポイントも、まさにそのとおりであります。

住み替え先も、戸建・マンション・老人ホーム等の施設などいくらかかるのかも試算されることをお勧めいたします。
今すぐでなくとも将来の参考になります。
弊社にも、2級ファイナンシャル・プランナー技能士がおりますのでお気軽にご相談ください。

鶴見で住み替えをお考えなら、ニュー・ファーストにお任せください

借地権の所有、失敗しない為の5つのポイント

借地権はよくわからないから敬遠されがちです。
所有している方はこんなことで悩んでいるのではないでしょうか?

  • 売却はどうすればいいの?
  • 期間満了したら出ていかなくちゃいけないの?
  • 地主さんから底地を飼ってくれと言われたらどうすればいいの?
  • 相続・空家対策は?
  • 地主さんに払う承諾料等

まずは、借地権をおさらいしてみましょう。
平成4年に借地借家法が改正され、大まかに「普通借地権」(旧法)と「定期借地権」(新法)に分かれました。
旧法では期間が満期になった場合、更新により再契約ができます。
新法では、50年の契約で更新はできず、更地に戻して地主さんに返すことになります。

横浜市鶴見区では、お寺さんや大地主さんが多く借地権者の方もたくさんいらっしゃいます。
新法のマンションもございますが、ほとんどが旧法になります。

借地権の評価の仕方は、決まっており、相続税路線価図に借地割合としてA90%B80%C70%D60%E50%F40%G30%になっております。
横浜市鶴見区では、すべてD60%割合です。

売却はどうすればいいの?

借地権は、売却・増改築する際は地主さんの承諾が必要です。
通常、次の借地権者(買主さん)が土地賃貸借契約を新規で結ぶ際、20年契約できるように名義変更料・更新料・場合によっては建替え承諾料を売主さん側で支払います。
あくまで、買主さんは購入時歩文和経費が掛からないようにいたします。

ここで注意したいのは、不動産査定をしてでできた金額から最終手取りがどの位になるか知っておく必要があります。
売却を依頼して、売れてから地主さんに売却する旨を伝え、承諾料がいくらかかるかわからず、おもった金額が残らない場合があります。
売却前に名義変更料等を確認しておきましょう。売却価格の何%と契約書に記載があればおのずと計算できますが、
そうでないケースが多いと思いますのでくれぐれも順番を間違わないようにしましょう。

期間満了したら出ていかなくちゃいけないの?

親から相続でいただいた借地権の不動産、よくよく調べてみたら土地賃貸借契約の期間がすでに過ぎていて、
建物も古く自分の家も購入しているし、地主さんに返そうかと思って・・・
一番してはいけないのは、地主さんの更地で返すことです。

契約書では、期間満了で更新しない場合は、更地にして返すと文言が書いてありますが、
返してしまえばすっきりしますが、借地権は財産です。とてももったいないことです。
ではどうすればよいか、地主さんと話し合うことです。しかし、知識がないと言いくるめられたり損することになるかもしれません。
適切なことをアドバイスしてくれる方を、味方にして地主さんと対等に話し合うことをお勧めいたします。

進め方としまして、契約の更新の意思を示し、相続人による契約をしていただく事です。
更新料、場合によっては、名義変更料がかかるかもしれませんが、お支払いしてでも継続していくことをお勧めいたします。
費用が払えず、また、使用することがない場合は、売却または、貸家に出す方法もあります。
この場合は大体でいいのでいくらで売却できるか、いくらで貸せるのか、前もって調べておきましょう。

どちらにしても、親身になってアドバイスしてくれる方を見つけることが重要です。

相続・空き家対策は

空家のままですと、近隣の方が不安に感じますし、地域としましてもいいイメージがありません。クレームも来るかもしれません。
毎月かかる地代は払い続けなくてはなりませんので負債になってきます。
壊してしまったらどうか?更地になれば、クレームは来ないかもしれませんが、そもそも借地権は、建物が存在することが、
大前提ですので建物がなくなると借地権も消滅いたします。

では、空家のままにしておくのか?もったいない話です。
壊れそうで危険な建物でない限り、何とかリフォームをして貸し出すことを検討しましょう。
昨今、相続対策によりアパート等が乱立しておりますが、貸家の需要は多く収益として見込めます。

借地権は、地主様の「正当な理由」がない限り更新を拒めないといいましたが、貸家の契約も普通賃貸借契約の場合は、
貸主の「正当な理由」がない場合、こうしんを拒めませんので、定期借家契約で締結し更新もできるようにすればよいでしょう。

地主様に承諾が必要なこと、またかかる費用

何かにつけ、地主さんの承諾が必要だと思ったほうがいいです。
新築・増改築・売却・大規模修繕は地主さんによって違いますが、簡易なリフォームは必要ありません。
しかし、車庫証明を必要とする保管場所承諾証明書は、土地賃貸借契約で地主の承諾が必要という項目がなければ、
土地賃貸借契約書を持参して、借地権者の署名押印で大丈夫な場合がありますのでチャレンジしてみてはいかがですか?

承諾料は一般的な価格がありますが、必ずしも相場からかけ離れているケースもあり、地主さんによるところと認識してください。

まとめ

借地権は立派な財産です。
土地・築年数・地代等様々な要素を踏まえ、有効活用できてこそ財産になります。
しかしながら、負債になって毎月出ていく金額が多い方が結構いらっしゃいます。

不動産業者に対していいイメージがないかもしれませんが、仲介や管理業務では、仕入れがありません。
あくまでも、成功報酬で仲介手数料は、売買価格の3%+6万円(税別)。
賃貸の管理料も相場は、賃料の5%前後と、オープンな価格表示になっております。
信頼できる不動産業者を見つけ、借地権という立派な財産を有効活用して、
その際、数パーセントの不動産報酬を支払い運用してもらいましょう。

横浜・川崎で不動産売却査定のポイント

2017年6月12日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

そごうの地下広場で宅建相談員をしております

宅建相談員1

宅建相談員2

横浜そごう地下広場で12:00〜16:00まで宅建相談員をしております。
弁護士 1名 税理士 1名 宅地建物取引士 4名で行いました。
いつもながら、人の多さに驚いてます。通りがかりの方の相談が多いのですが、みなさん不動産の悩みが多いですね。

相談人数は、4組。
1組あたり約20分、昨日最長で、70分でした。
通りすがりの方が多く、ちょっと聞いてみようという方はいいと思います。
相談を終えて「もやもやが、すっきりした。」と言っていただくと嬉しいですね。

日頃から、ご家族、ご兄弟とよく話し合うことをお勧めいたします。

2017年6月11日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

宅地建物取引相談員とは?

公益社団法人 全日本不動産協会神奈川県本部では、川崎県民センターにて宅地建物取引相談を行っております。

理事が研修を受け持ち回りで、相談員をしております。年に3回まわってきます。

まず、不動産にまつわる取引やトラブル、相続など多岐にわたって相談を受け付けております。

どこに相談していいかわからない方に、直接回答したり、無料弁護士相談や、宅建指導班などをご紹介したりしております。

県民センター資料

川崎県民センターのパンフレットです

不動産相談情報

相談時間が記載されてます

横浜鶴見不動産相談員4

相談窓口の入り口です

横浜鶴見不動産相談員2

テーブルの上に置いてあります

横浜鶴見不動産相談員1

奥に私が座り、手前に相談者の方が座ります

不動産手引き

わからないことは、不動産の手引きを見て回答いたします 

不動産相談横浜鶴見6

心得もしっかりございます。

平成29年5月2日
今年度初めての宅地建物取引相談員です。
今回は、午前、午後の両方を務めさせていただきました。
来訪1件 電話5件の相談に対応いたしました。
話し合いの時間が少ないために紛争になるケースが多く感じます。
業者として感じるのは、「わかっているだろうな。」と思うことをしっかり説明することが大事です。
ちょっとしたことで信用を失い取り返しのつかないことに発展するケースが多いようです。
気を引き締めてお客様と接していかないと大変なことになる。
とても勉強になりました。

平成29年1月17日
今年度3回目の宅地建物取引相談員です。
本日は、3時間で4件の相談がありました。
まさに取引中の相談や、20年前の相談と、いろいろございます。
みなさん共通していることは、真剣に悩んでいるということです。
話を聞いていると、業者さんが冷たい対応をしているようです。
自分にも当てはまることがないかと再確認できます。
相談員に限らず、よく話を聞くことですね。
いろいろと勉強になります。

全日本不動産協会 不動産相談員研修会

不動産売買トラブル防止の手引き
研修会の資料です

平成28年2月19日
全日本不動産協会神奈川県支部にて、不動産相談員研修会を受講してきました。
消費者からの相談で、多い事案が売買契約の瑕疵担保責任・マンション騒音問題・境界問題等、
他にも個人情報をどこまで伝えられるか?の相談が多いようです。
中でも、瑕疵担保責任とはどういうことを言うのか?引き渡し後3か月間は、
瑕疵担保責任を負うと契約書に記載した場合、
引渡し後、「10日で給湯器が壊れた、瑕疵担保責任で直してくれ」という話は、
そもそも瑕疵に値しないとのこと。
瑕疵とは、契約前の不具合等が引渡し後に発見されることです。
今後は、瑕疵担保責任という言い方ではなく、債務不履行に代わるようです。
瑕疵担保責任は、免責にする等特約で記載していましたが、債務不履行は、免責になりません。
よって、業者の説明責任も重くなります。気をつけなくては・・・
騒音や境界の問題も、媒介委任を受ける際、「騒音問題ありませんか?」
「境界問題ありませんか?」だけでは足らないようです。
「過去にも問題ありませんでしたか?」と確認しなくてはいけないようです。
講義後の質疑応答は生々しいトラブル対処の仕方に関する質問が多く、
不動産取引は奥が深くちょっとしたことで大きなトラブルになるのが痛感いたしました。
資格審査委員をしており新規に不動産業の免許を取得する方々と、
話す機会が多くありますが、不動産業は、宅地建物取引士の資格を持っていれば誰でも開業できますが、
くれぐれも慎重に調査をして取引していただきたいと思います。
消費者からの相談を受ける際は、どうしても消費者側でアドバイスをしますので、お気を付けください。
万が一、トラブルになった場合は、誠意をもって解決してください。
ある意味自分に言い聞かせております。

平成28年5月24日
今年度1回目の宅地建物取引相談員です。
ご相談者の方も、勇気をもって相談してきますので、
こちらも真剣にお話を聞き適切なアドバイスをして、
「相談してよかった。」「参考になった」と言っていただけると嬉しくなります。
業者としては、親身にならないと何かあったらまずトラブリます。
親身になると何かあっても解決できます。
ちょっとしたことから始まりますので、気を引き締めてお客様と接していきます。

平成28年1月21日
今年度3回目の宅地建物取引相談員です。
今回は、3件の相談でした。宅地建物取引は、賃貸アパートからオフィスビルまでは
いわゆる不動産取引として扱われます。
いろいろなケースがあります。トラブルの多くは、貸主・借主、売主・買主。
仲介業務をしていると双方から話を聞けますが、
相談員は相談者からしか話を聞けないため、実際のところがわからず
当たり障りのない答えしか言えない場合が多くあります。
しかし、相談者は真剣ですので、こちらも最善の回答を志しております。
法律や税金の相談なんかは、
できるだけ法律相談や税務相談に行くように言いますし、あまりトラブルが深刻なケースでは、
宅建指導班に相談に行くように話します。
解決ができなくとも、どこに行けばいいのか的確にこたえられるようにしております。
相談員をしていますと、消費者の方の気持ちよくわかり、学びの場にもなってきます。
今後のお客様の対応にも役立ちます。
これからも安心して任されるように日々努力し準備したいと思います。

平成27年9月15日
今年度2回目の宅地建物取引相談員です。日報を拝見すると、いろいろな悩み相談ごとがあります。
少しでも来ていただいた方のアドバイスができればと思いますが名乗れないし連絡先も聞けませんし、
その後どうなったのかとても気になります。やはり、不動産関連の相談は、信頼できる方が近くにいるかいないかで、
大きく変わりますね。

詳しく不動産相談を受けたい方はニュー・ファーストにおまかせください

2017年5月2日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

公示価格からみる横浜・鶴見の動向

公示価格 2017

 公示価格 2017

(読売新聞より)

鶴見区 公示価格

公示価格 2017 鶴見区

2017の公示価格が3月21日に発表されました。住宅地では、下げ止まりと見出しに出ておりましたが、2極化が進んでいるようです。広域にかかわらず狭い範囲でも同様で、駅徒歩圏とバス便の差が大きくなっているようです。毎日の通勤通学を考えると仕方のないことかもしれませんが、はやりゆとりがないんですね。朝早く、夜遅くの生活ですとわかるような気がしますが、時間にゆとりのある方は是非、バス便をお勧めいたします。弊社がある場所は、駅より20分になりますので徒歩圏というよりは、バス便になります。しかし、終電や終バスがなくなっても歩いて帰れる距離です。徒歩圏ほどごみごみしておりません。

時間にゆとりのある方は、バス便での生活をお勧めいたします。

公示価格発表 2016

公示価格 首都圏

公示価格首都圏

この図を見るとよくわかりますが、鶴見は東京の中心から20km強、離れております。
大森 578 鹿島田 325 鶴見 281 横浜 285 保土ヶ谷 206
(表示の価格は、駅から約1Kmにあたる標準地の1㎡あたりの価格単位は千円)
よく話しますが、「東京より多摩川を渡って下がり、鶴見川を渡ってまた下がり、
鶴見を過ぎて東神奈川で上がり、さらに横浜でまた上がる」ということです。

公示価格首都圏2

公示価格 全国

大都市圏以外は、下がってます。

これで平均が8年ぶりに上昇といわれても

下がっているイメージしか持ちません。

公示価格 鶴見

公示価格 鶴見区

鶴見は、ほとんどに地域が上がってます。

獅子ヶ谷1丁目だけなぜか下がっているのはなぜでしょう?

今後の横浜 鶴見の動向

平成27年1月1日時点の公示価格が発表されました。

全国平均では、8年ぶりに上昇したようです。

都道府県別では、住宅地で東京や神奈川、宮城など10都県、が上昇、

3大都市圏や地方の大都市で不動産取引が活発になっているようです。

ただ、人口減に悩む地方では地価が下落が続いているとのことです。

公示価格は、不動産物件を査定する際に、時価額にいちばん近い価格ですので

評価を出す際基準になります。

その基準地点との差をどう出すかは、固定資産路線価等で割り出していきます。

さてさて、公示価格が上昇しておりますが、どうしてでしょうか?

マンション価格バブル

上記新聞切抜き(読売新聞)の影響が多いと思います。

相続税の課税控除が、変更になり不動産(特にタワーマンション)に資金が流れてきたのが原因ではないか。

タワーマンションを一人で、何室も購入する話をお聞きします。

また、相続対策としてマンション・アパート建設の需要の高まりもあり、利便性のよいところから

軒並み価格が上昇しております。

利回りはあまり考えずに、購入建設をしておりますのでなかなかいい物件が出回ってきません。

その波が、横浜 鶴見にも押し寄せてきております。

その分、若干ではございますが土地の価格も上昇しております。

ただし、住宅物件(一戸建て・区分所有マンション)などの動きは、あまり変わっていないように感じます。

査定依頼をされる場合、公示価格より算出いたしますので、評価が高く出る傾向にあります。

果たして売れるだろうか?

金利が低く借りやすくはなっておりますが、自分が住むために一戸建やマンションを探している人にとっては、

あまりいい傾向ではありません。

しかしながら、マンション・アパート建設のほとんどはシングルタイプになりますので、

ファミリーマンション・アパートの供給は、増えておりません。

なぜなら、核家族化が進み、1世帯当たりの人数も減少しておりますし、採算の面でも

シングルタイプのほうが、利回りが稼げます。

したがって、ファミリータイプの賃貸物件の価格はあまり下がってませんので、

購入を考えている方は、今が買い時かもしれません。

横浜・鶴見で不動産をお探しなら  http://new-first.com

2017年3月23日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan