インスペクション費用5万円などが国から補助! ~横浜 鶴見 不動産~

●売主さまが宅建事業者以外の場合の「個人間売買型」

宅建事業者以外の方が売主となる既存住宅の売買の際、売買対象の
既存住宅を専門の検査事業者が検査(インスペクション)し、
合格した場合には買主に対して隠れたる瑕疵の保証を行うサービスです。

●宅建事業者が売主さまの場合の「宅建業者売主型」

既存住宅を売主として販売する宅建事業者が被保険者として加入する
保険です。瑕疵担保責任の補修費用が保険でカバーされることで、
買主に対して安心・安全をアピールできます。

買主が40歳未満で、かつ上記の建物検査(インスペクション)および
瑕疵保険を付保した場合には補助金の対象となります。

なお、インスペクション費用として5万円も補助されます。

上記文面は、今朝アットホームよりメールでお知らせがありました。
中古戸建をご紹介していますと、以前より建物の心配をされる方が多くなりました。
しかし築30年の建物の場合どうなんでしょう?
「まだ住める」「もったいない」気持ちはわかりますが、インスペクションは必要ですか?
査定の段階で評価がほとんどなくなっている建物にインスペクションの付加価値をつけるのに売主さまのご理解を得られるかどうか?
やはり築20年ぐらいまでの物件につけるのがいいのだはないかと思います。

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2016年11月10日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

不動産の価値

不動産の価値

住宅でも投資物件・事業用物件でも考え方が同じように思えるが、なかなかそうにはならない。

いったい不動産の価値は、どのように決定するのか

需要と供給のバランスで、需要が多くなれば、物件は少なくなり相場以上に取引されるケースがあります。

逆に、供給過多になれば値引き交渉等相場以下で取引される場合もあります。

それは仕方のないことですが、腑に落ちないのが銀行から借入する際の、担保評価です。

欧米諸国は、建物を大事にし手直しをしながら長く使う習慣がありますが、

日本では、状況が異なります。

耐用年数は、RC47年、鉄骨34年、木造22年です。「耐用年数」とは、前記した減価償却年数の元になる回数(年数)を決めたものです。

ここでいう耐用年数という言葉は、「建物の寿命」のような印象を持ってしまいがちですが、実は全く関係ありません。

あくまでも耐用年数とは、税務上で定められた減価償却用の数字に過ぎないのです。(不動産投資新聞)

今回も、平成元年 鉄骨造りの住居付工場の物件で銀行に借入を打診したところ2行とも

「建物に価値なし」新築なら融資できるとの回答がきました。

それはまさしく、壊して建替えれば融資できるとのことです。

銀行は、建物の寿命より耐用年数で評価してしまいます。

住宅ローンなら、築何年でも売買価格から判断してくれるのに、

事業用物件や投資用物件は、担保評価がかなり厳しいのです。

アパートでも、細い道を通って階段昇ってやっとたどり着く土地でも

新築を立てれば融資してくれます。

しかし、20年後30年後にはたして売れるだろうか?

ならば、評価的に考えると耐用年数を過ぎた物件のほうが買えるなら得すると思います。

RC47年、鉄骨34年、木造22年 この数字を覚えておきましょう。

価値が目減りしません。しかし、借入がしずらい=高い金額を付けられない=狙っていきましょう!

固定資産税・都市計画税も安くなってきますので・・・

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2016年10月27日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

再建築不可物件は、賃貸にする方が得パート2  ~横浜 鶴見 不動産~

シェアハウス

当社で預かっている物件で、生麦駅徒歩13分 土地面積:153.32㎡ 建物面積:124.2㎡ 間取り:5DK+DK 築年数:昭和62年4月 駐車場:無

こちらの物件は、再建築不可になりますが、投資家の方からお問い合わせが多く、中にはシェアハウスとして検討していただいた方がおりました。

間取りが大きく、現在5DK+DK あります。

改築して、7部屋を作るとのことです。7人での共同生活。。。

確かに、貸家として貸す場合は、賃料12万円~13万円が相場、シェアハウスとして貸す場合は、

賃料が、3万円としても3万円×7部屋=21万円になります。

しかし、シェアハウスの管理となるとかなり大変では?

入れ替わりが激しそうで、募集時に仲介手数料は発生しないようで、初期費用はあまりかからず、

家具も備え付けが多く、借りる方は、手軽に引越しができそうでいいのですが、運営側は専門の方がいないと難しそう。

自分がオーナーになるのは有りか?

管理は、難しそう通常弊社の管理料は5%(税別)仮に先ほどの物件であれば、賃料210,000円×5,4%=11,340円

月々11,340円いただいて管理するのは正直ムリ。

自分が所有して、管理するのはありかも?

ただ、インターネットでシェアハウスの情報を見るとほとんどシェアハウス専門で運営してますね。

片手間でシェアハウスの運営はやめた方がいいかもしれません。

当社は、横浜鶴見を中心に不動産の売買・賃貸の仲介管理をしておりますので、

中途半端に手を出すと痛い目に合いそうなのでやめときます。

横浜 鶴見で不動産をお探しならニュー・ファーストにお任せください

2016年10月17日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

再建築不可物件は、賃貸にする方が得  ~横浜 鶴見 不動産~

現在、売却依頼を受けている物件で単独での再建築不可物件があります。
しかし、こちらの物件は詳細に、単独での再建築不可、北側の擁壁が検査を受けていないため建築する際は、建物の建て方等に指導される場合があります。
と記載しておりますが、とにかくお問い合わせが多く、毎週のようにご案内しております。ご案内前は、必ず、上記の説明をしてまた、住宅ローンが難しいのと値引き交渉には応じなれないとの話をいたしますが、
それでも内覧希望者は、毎週お越しいただきます。売主様とは、「売れなかったら、リフォームして貸しましょう」という話になっておりますので値引きしてまでは売る気がないようです。というよりは
売るより貸す方をお勧めしていました。なぜかというと こちらの物件は、生麦駅徒歩13分 土地面積:153.32㎡ 建物面積:124.2㎡ 間取り:5DK+DK 築年数:昭和62年4月 駐車場:無
駐車場はありませんが、賃貸の場合は、再建築不可は賃料に全く影響しません。しかし、売買になるとがくんと値が落ちます。住宅ローンが組めないし正直半値位になってしまいます。
したがって、売主さんも強気になって値引きに応じないという姿勢に変わってきました。来月中旬までに売却できない場合は、賃貸での募集に変わります。

横浜 鶴見で再建築不可物件をお持ちの方はニュー・ファーストにお任せください。

2016年10月9日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

区分所有マンションを賃貸する ~鶴見 不動産~

区分所有マンションを賃貸に出す方法

現在マンションのお住まいで、これから戸建に買い換えようとしている方、

マンションを売却して資金に充当するのもいいと思います。

ただ、思った価格で売却できるかどうか、タイミングが合えばいいのですが

時間が限られている中で売却するのは一苦労がございます。

最後は叩かれて、業者さんに買ってもらうほかない場合が多いのではないでしょうか。

業者さんに売る金額でも納得がいくのであればいいと思います。

安心して売却してください。

しかし、納得がいかない場合どうすればよいのか?

余裕がある方になってしまいますが、賃貸に出す方法も一つです。

いくらで貸せるのか?

どこまでリフォームするのか?

そもそも売らないで戸建を購入できるのか?

たとえば

4,000万円物件購入

経費は現金で、4,000万円の借入

変動金利で0,775%35年払い 月々108,768円

自宅の3LDK マンション 賃料110,000円 で貸せると想定すれば

月々の支払いは、管理費・修繕積立金のみ、そこで差が出るのは管理費・修繕積立金の額

いったいどうやって決まっているの?

区分所有マンションの管理の種類

区分所有マンションの管理には、管理会社に委託(全部・一部)する場合と、

自主管理(管理組合にて管理)する方法があります。

管理会社に委託する場合は、管理会社が管理費を徴収して日常の清掃等を行い、

また、修繕計画を立てて管理組合に提案しマンションの維持をしていきます。

マンションの規模にもよりますが、

自主管理は知識が豊富でマメな方がいないと

なかなか行き届いた管理はできません。

しかしその方に頼りすぎてしまうのもどうかと思います。

マンションの管理費・修繕積立金は、

管理会社が大手ほど高く自主管理は安くなっています。

その金額次第でネット利回りが変わります。

安いにこしたことはありませんが、

ちゃんと管理できていないと住み心地に影響が出て

よって不動産の価値も変わってきます。

ではどこに頼べばいいの?

それは、そういう事情を理解し、提案できる会社に依頼するほうが、

間口が広がり選択肢が増えると思います。

売買専門や賃貸管理のみをしている会社ですと偏った見方になりますが、

両方をまんべんなくこなし提案できる方にお任せしたほうがいいと思います。

どうやって探せばいいの?

昔であれば、足を運んで回る方法がおすすめでしたが、

現在は、ネットで十分伝わる気がします。

いろいろな会社のホームページを見て探して

判断すればいいかと思います。

もしよろしければ弊社に一度お声掛けしていただければと思います。

きっと納得していただけると思います。

 

横浜・川崎で不動産管理する会社

2016年10月7日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

中古マンションを購入するには

新築マンションだけではありません

マンションを購入を考えている方は、新築にするか中古にするか悩まれている方も少なくはありません。
そこで、今回は中古マンションについてお話します。

中古マンションの最大の魅力は、安く購入できる。新築より広い物件を購入することができる。
希望する物件があれば、決して新築では達成できない条件が可能になることがあります。
またすでにマンション管理についても行っていますので、実態が把握しやすく建物状態もわかり
やすいのが特徴です。
特に新築の場合は、近くのモデルルームで見学して実際の躯体を見ずに契約ということも少なく
ありません。今では姉歯事件のようなこともほとんどありませんが、本当に手抜きされていないか
心配になってしまう方もいらっしゃいます。

中古マンションならそれもわかります

中古マンションなら、すでに建物を立てて数年経過していますから万が一躯体に問題があれば
すぐにわかります。なにより、購入後皆様も管理組合に入らなくてはいけませんが、その管理
組合の運営状況も契約前にわかります。
このことは、結構重要です。マンションを長期的に高品質で維持するためには、この組織がど
のように活動しているかということは是非調べてください。
その他、購入するお部屋の状況もわかりやすいです。特に湿気がたまりやすいなどは、住んで
見ないとわかりません。新築では当然すべて新しいので想像もつきません。住んでみてこの部
屋は湿気がすごいことに気づきます。
お部屋の見学時には、このような事を注意しながら購入を考えましょう!

いい場所で見つけられます

新築マンションは当然土地がなければ販売できません。
中古マンションであれば、駅近物件や理想の場所に住むことも可能です。
内装については経年劣化等で傷んでいますが、リフォームを採用することで新築のようなお部
屋にすることも可能です。
少ない予算で、新築のようなお部屋と新築では不可能な立地条件を可能にする
これが中古マンションの魅力です。
また、フルリノベーション物件も多くあります。

是非、中古マンションについては横浜市鶴見区のニューファーストへご相談ください。

2016年9月30日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

新築戸建を鶴見区でお探しの方へ

横浜市鶴見区の新築戸建の選び方

現地案内に直接行っていいのか?

横浜市鶴見区では、最近多数新築戸建の販売が行われています。
もちろん、現地案内に直接行って見学をしてもいいですが、物件を案内する担当者はその物件を
売ることを強く思っていることが多く、良い点を強調する傾向があります。
その物件が気にっているのであれば問題はりませんが、これから複数の物件を見て検討したい方
には、直接現地に行って見学することはお勧めしません。

ニューファーストは的確なアドバイスができます

ニューファーストでは、お客様のご希望の条件をしっかり把握して物件を案内させていただきます。
物件の見学時には、その物件のいい部分をお伝えをするのは当然ですが、マイナスの面もプロの目
線でお伝えします。
すべてお客様のご希望に添える物件を探すことは不可能です。
優先順位をしっかり把握して、ご希望の条件に少しでも合う物件をご提案させていただきます。

地元情報もこっそりお教えします。

ほとんどの物件は、すでに家が完成もしくは完成間近の場合が多いです。
元々どのような建物がたっていたのか、どのような地域なのか?小学校はどのような校風なのか?
地元に住んで、地元で仕事をしていますので、このような情報は大手不動産屋さんの営業担当より
知識は豊富です。

一生に一回の大きな買い物

ご存知の通り、不動産は一生に一回の大きな買い物です。
いつも慣れている桁ではなく、とても大きなお金が動きます。
新築の戸建を実際見に行くと、気分も舞い上がり中にはすぐに購入したくなる方もいらっしゃいます。
しかし、そこは冷静になりましょう。
不動産は縁。とよく言われます。しかし、知識もなく即決で不動産を購入してしまうと後で後悔する
可能性も大きくなります。
一度冷静になって改めて対象物件を冷静に検討することをお勧めします。
ニューファーストの特徴は、ノルマがありません。(一人でやっているので当たり前ですが・・・)

大手不動産の営業マン、ここを気をつけましょう

大手不動産業者の営業マンのほとんどがノルマを課せられています。
みなさんが、気分が舞い上がっている時に急がして売りに走る営業マンがいます。
信頼できる営業マンは、お客様が舞い上がってる時に一度冷静になるきっかけを作ります。
お客様にとって人生の中でとても大きな買い物になりますから当たり前です。
たった一人のノルマ達成のために、みなさんが利用されてしまうことは悲しい限りです。
もちろん、大手不動産の営業マンがすべてそうだということではありません。

情報はほとんど一緒

不動産業の情報は「レインズ」という情報システムで繋がっていますので、ほとんど物件情報は一緒
です。大手とニューファーストを比べると情報の量に不安を感じる方もいるかもしれませんが、そこ
は安心してくだい。
地元密着のニューファストを一度ご検討ください。

2016年9月27日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

売主様によって大きく変わる保証問題

物件を見る際の注意事項

物件を見学に行くときの注意事項ですが、物件をよく見ることは当たり前ですが

一つポイントとして売主様が個人なのか法人なのかによって保証期間が異なります。

新築戸建の場合、不動産業者が売主で躯体関係は10年保証(しかし天災地変不可抗力の場合は、保証の対象外ですのでお気をつけてください)。

その他は6か月から2年保証になっております。

中古戸建・中古マンションの売主が個人の場合は、瑕疵担保責任の範囲は、シロアリ・雨漏り・給排水設備の故障に限定し2~3か月の期間に発生した場合は

売主負担で補修する契約が一般的です。たしかに、個人の方が売却した後に何年もの間責任を足らなければならないのは大変ですよね。

個人の方が売主様の場合は、保証がないと考えて検討したほうがいいと思います。

見学の際のポイント

シロアリ・雨漏り・給排水設備の故障の見分け方ですが、

シロアリは、基礎廻りをチェックします。蟻道・蟻土がないかを確認いたします。室内は、水廻りや畳のフカフカ感がないか確認いたします。

雨漏りは、天井壁にシミがないか確認いたします。しかし、クロスの張替え等行っている場合は確認できません。

給排水設備の故障も、基礎廻りをチェックして水漏れを確認いたします。

空家であれば、建物内を隈なくチェックできますが、居住中の場合は、なかなか遠慮して確認できません。

押入れの中の奥までチェックするのは難しく、引越した後にいろいろ出てきます(家具で隠れている床や壁のシミやカビ等)

以前、築2年で床が腐ってました(ペットゲージの下)。

なので居住中の物件は、特に注意が必要です(といっても一番注意してみれないのが現実にあります)。

まとめ

家は一生の買い物です。35年の住宅ローンを返済していかなくてはなりません。

絶対失敗したくないですよね。思いもかけない出費は避けたいところですよね。

しかし、自分で不備を見つけるのは難しいです。

おすすめは、うまく不動産業者の方とお付き合いしていかれるといいと思います。

正直な方と付き合ってください。包み隠さず話人がいいと思います。

不動産業者の方は、「どうしても売りたい、しかしこのことを話すと売れなくなる」

いつも挌闘しております。挌闘しない人を味方につけてください。

 

鶴見で住宅をお探しならニュー・ファーストにお任せください。

 

 

 

 

 

 

2016年9月24日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

横浜市鶴見区下末吉の事務所

事務所1

事務所2

上の写真は、横浜市鶴見区北寺尾1丁目に移転する前にいた事務所です。

平成23年4月1日に移転しておりますので、

空室になってから、5年と半年がたちます。

独立するときに、事務所を探してましたが、なかなかいい物件がなく

その中でも、一番条件がよかったので借りることにしましたが、

退去してから、一度も埋まることがなく長い年月が経ちました。

正直、店舗と事務所は難しいです。

投資物件を購入する際、居住用のみのマンションやアパートと

テナント付のビルの違いをよく理解してから購入するといいと思います。

ちなみにこちらの物件向かって左側も英語教室が入っていたのですが、

現在空いてるようですね。

大変だー・・・

 

鶴見区で売却相談は、ニュー・ファーストにお任せください。

 

2016年9月12日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

横浜市鶴見区で不動産を売却しても住み続ける方法

不動産を売却しても住み続ける方法

お年寄りの一人暮らしの方が増えてきております。
愛着のある我が家に最後まで住んでいたいと思う方も多いことでしょう。
そういう方の中には、生活費や治療費で困っている方もおります。
不動産を売却した場合その家に住み続けることができるだろうか?と一度は考えた方いらっしゃるのではないでしょうか。
売却新築戸建が全額入り、なおかつ引越ししなくてすむ方法があれば・・・
確かに不動産を売却した場合、通常であれば買主さんは住む目的で購入されますので引渡しまでに明け渡さなければなりません。
建売業者であれば、解体して何区画に分けて分譲しますので難しいのです。
投資家の方に購入していただくのはどうか?それはいい考えかもしれません。
しかし、投資家の方は管理は不動産業者のお任せいたします。
ならば、こういうレアケースの場合は、信頼できる地元の不動産業者に買ってもらいましょう。

地元で管理実績のある業者

まずは、相談してみるのはいかがですか?
管理会社の中でも、積極的に不動産を購入している会社もあれば、管理のみ行っている会社もございます。
インターネットで調べることもできますが、弊社の地元 横浜市鶴見区で検索しても思うような業者が出てきません。
根気よく知ら出てみるのがよいと思います。

相続税には要注意

 相続税

上記のように、平成25年相続税制改正で基礎控除等が下げられましたので、相続税を支払わなくてはならない方は、
わざわざ現金にする必要がありませんのでこの話はお見送るされたほうがよいです。

売主・買主ウインウイン

通常、投資目的で購入する場合、募集に当たりリフォーム工事が必要になります。
一軒家であれば何百万とかかる費用が、ほとんどかからないようになります。
また、ご自宅として使っておりますので通常の賃貸より丁寧にお使いいただいていると思われます。
万が一、施設のお世話になる場合でも、資金が確保できておりますので検討する物件も絞れます。

まとめ

少子高齢化の時代、不動産は資産価値としては昭和やバブルのようなことは望めません。
しかし、うまく活用して安心した生活を送る手段として考えてみてはいかがですか?
横浜・川崎の住まいであればご相談いただければ幸いです。

横浜・川崎で不動産売却を検討している方