退去立会 空室が出ました

頂き物
昨日、退去の立会をしてきました。
ご丁寧におみあげを頂きました。ありがとうございました。
これで、川崎・鶴見周辺の管理物件満室から1部屋空室が出ました。
ハウスクリーニング後に募集いたします。
また、来月と再来月に退去する方がおりますので、がんばって募集していきます。
いったん空いてしまうとなかなか埋めるのにはむずかしいですが、知恵を絞っていきます。
いま、民泊やウィークリーマンションのことを勉強しております。
すこしでも、自社管理物件の空室をなくすために努力していきます。

川崎・鶴見で管理物件をお持ちの方はニュー・ファーストにお任せください

2017年8月19日 | カテゴリー : 賃貸管理 | 投稿者 : teraosan

横浜・川崎で管理している物件現在満室です

弊社管理物件は、横浜・川崎と蒲田にありますが、3月22日より満室になりました。
空室率0%です。正直、たまたまです。半年空いていたお部屋もありますし、
1年以上空いていた店舗もあります。空いてしまうとなかなか埋まらないのが現状です。
なので、借りていただいている方には、神経を使い対応いたします。
満室は気持ちいいですねぇ。この心地よい期間もなかなか長続きしませんが、続いている間は、余韻に浸りたいと思います。
基本的には、事務所より半径10Kmを対象に管理しております。
区分所有物件と貸家以外は、毎月清掃やら検針等で物件に足を運んでおります。
清掃は特に大事です。これから雑草が生えてきますのでこまめに除草しないと大変です。
なにせスクーターで巡回しておりますので・・・
傾向として、シングルタイプのお部屋は退去率が高いです。転勤や結婚また、最近は初期費用が以前よりかかりませんので半年で出ていく人もいました。
ファミリータイプの物件では、退去理由が購入したのでという方が多いです。属性がいい方は特に購入されます。
今後の不動産賃貸業は、相続対策のあおりを受けて、供給過多になり、ますます空室率が上がってきますので、今いる方に、少しでも長く住んでいただくことが利益につながります。
原状回復費用を借主様よりなかなか徴収できませんので、とにかく長く長く住んでもらいましょう。

横浜・川崎で不動産管理はニュー・ファーストにお任せください

2017年4月22日 | カテゴリー : 賃貸管理 | 投稿者 : teraosan

賃貸管理でお困りの方へ

平成28年9月1日

『管理物件の退去』

賃貸物件を管理しているとクレームよりショックなことは、退去通知です。

今月だけで、4件あります。

その中でも、テナントの退去が痛いです。

他の階も空いておりますので、集中して募集活動をしていきますが・・・何とかしなくては・・・

場所は、東京なので賃料を調節すれば埋まるとは思いますが、とにかく何とかしなくては。

テナントビルは、居住用と違い、賃料に消費税がかかってきます。

共用部分の清掃費・エレベーターの保守管理費・キューピクルの点検等毎月経費が掛かります。

何とか今月中に契約したいと思います。

平成28年4月5日

管理物件で、入居者が変わるとき、鍵交換をいたします。

絶対やるのは、ハウスクリーニングと鍵交換です。

退去時に鍵は返却していただきますが万が一合鍵でも作られていたらと考えると

心配ですので交換いたします。

業者さんに頼むと高いので、鍵を購入して自分で交換いたします。

鍵交換時もいろいろと問題が出てきます。

すんなりいくケースがほとんどですが、

・ねじが回らない

・鍵が取れない

・取り方がわからない

メーカーによって違いますので、素人にむずかしい。

手順

同じタイプの鍵があれば、鍵を鍵屋さんに持って行って

同じ鍵を購入します。ない場合は、現についている鍵を外し

持って行って購入します。

外れない場合、写真を撮って外し方を聞きに行きます。

言われたとおりにやってもなかなか外れないケースがあり

どうしようもない時は、最終的にプロに頼みます。

よって、赤字になるケースもあります。

言ってもらうと基本赤字ですね。

この間ブログでも書かせていただいた、「鍵が回らない」

続報は、シリンダーが破損していたようで鍵交換いたしました。

シリンダー破損は、初めてです。

管理していると、いろいろなことがあり勉強になります。

できるだけ弊社で解決したいと思いますが、無理なこともありますので

バックアップ体制を整えて、しっかりした管理をしていきます。

平成28年3月26日

賃貸住宅向け設備・家電修理保証サービス

賃貸住宅向け設備・家電修理保証サービス

賃貸住宅向け設備・家電修理保証サービス2

賃貸住宅向け設備・家電修理保証サービスの提案がアットホーム(株)からありました。

設備は、賃貸オーナー様向けで、家電修理保証は、借主様向けです。

とても良いサービスですが、難点がいくつかありました。

まず、設備修理保証は、マンション・アパートの場合全室加入しなくてはならないとのことです。

空室時に、故障するケースがあるからとのことです。

空室時は、ほとん使わないので故障していても気づかない場合が多いと思います。

もう一つは、設備・家電共メーカーや型番登録しなくてはならないこと。

型番までは、わからない場合はよいそうですが、メーカーと商品名までは登録してくださいと言っておりました。

入居中であれば調べるのが大変、また、家電登録は、もちろん借主様にしていただかないと

いけないので、ちゃんとやってくれるかどうか?

1ヶ月免責があるようですが、それ以降は、補償の対象外になってしまいます。

ちゃんとやれば、便利な商品ですが、ちゃんとやれるかどうか?

しかし、今月も横浜市鶴見区の貸家でお風呂の自動ボタンを押して、お湯はりしている最中に

止まってしまうと連絡があり、メーカーに見てもらいましたが、基盤の故障で

交換費用が、18,000円請求がきました。

こういうことがあるので、こちらの物件は入ることにいたしました。

今月中に、設備のメーカーと商品名は調べておくようにとのことです。

しっかり登録すれ、すべて設備故障の連絡は、管理会社ではなくアットホーム(株)に

連絡が行くようになります。

ただ、便利なようで、調べる手間と借主様にお会いする頻度が下がりますので、

難しい選択になってきます。

オーナーと借主様が喜ぶんであれば、積極的に導入していこうと思います。

平成27年9月28日

昨日お越しいただきましたご紹介のお客様のお話です。

アパートオーナーをしておりまして、現在1室募集中とのことですが、

9月いっぱいで、廃業されるとのことで「アパートの管理・募集を引き継いでほしい」とのことです。

ありがたいお話ですので、もちろんOKいたしました。

考えてみると、弊社から半径500m以内にあった不動産業者さんが6店舗いなくなってしまいました。(さびしーい)

不動産業者の数も、コンビニより多いということなので、生き残るには難しい時代になりました。

ニュー・ファーストでは、空室をなくすため、オーナーにはいろいろと提案していきますが

地道に募集活動をしていきます。空室や、管理会社がやめてお困りの大家さん是非、ニュー・ファーストに

ご連絡ください。よろしくお願いいたします。

平成27年2月23日

『敷金退去時に返還定める法改正』

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本日の、読売新聞朝刊に掲載されておりましたが、

お金のやり取りを伴う契約ルールを定めた民法の規定(債権関係規定)について、

法相の諮問期間である法制審議会が、大幅見直しをするようです。

1896年(明治29年)の制定以来、約120年ぶりということです。

現行の民法には、アパートなどの賃貸借契約の終了に伴う敷金の

返還や原状回復についての規定がないので、

借主が不利益を被る場合もあるため、改正により、

敷金の定義や返還の範囲などのルールを明文化するそうです。

その他にも賃貸住宅を借りる際の保証人に関するルールも変更され、

契約時に保証の限度額を定めることが必須条件となる。

ただ、具体的な金額が極度額として明示されることでかえって、

保証人になるのを嫌がるケースが出ることが想定される。

と書いてありましたが、連帯保証人とは書いておらず、

敷金含めて借主さんのマナーの問題もあるので、

きっちり決めるのは難しいのでは、

細かいところはケースバイケースで対応していく方がいいと思います。

平成26年11月13日

『敷金 返還義務 明文化へ』

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今日の読売新聞の朝刊に掲載されておりました、敷金「返還義務」明文化の記事で

感じたことを書きます。

弊社は、大家さんに現状の法律で敷金はお返しすることをしっかりお話ししております。

その中で、入居時に借主さんに特約で「退去時ハウスクリーニング費用は借主負担とする。」

と説明し、契約時に大体退去時に戻る金額を説明してます。

後は、自分で付けたキズ等で戻る金額が少なくなっていくことを説明してます。

いままで、退去時にトラブルになったケースは一度もありませんが、

ペット可で募集する際は、退去時にはいつも苦労しております。

なかなか難しい問題です。

2017年2月19日 | カテゴリー : 賃貸管理 | 投稿者 : teraosan

賃貸にするためのリフォーム ~横浜 鶴見 不動産~

不動産を売却する際は、現状有姿での売買はよくあることですが、
賃貸として募集する際はある程度リフォームが必要です。
しかし戸建の場合、どこまでリフォームすればいいのか難しいところです。
昭和の物件になりますと和室が多く、畳表替え・襖張替え・障子張替えと一部屋でかなりのリフォーム代が掛かります。
賃貸の募集をするたびに張替えしていたら大変なことになります。
なので最近は、和室⇒洋室に変更する工事も多く、しかしそこでまたリフォーム代がかかります。
いっそのことそのまま貸出はできないものだろうか?
もちろんハウスクリーニングはするとして賃料も少し下げてみて。。。
ちょっと提案してみよう!

横浜 鶴見で不動産の管理はニュー・ファーストにお任せください

2016年11月13日 | カテゴリー : 賃貸管理 | 投稿者 : teraosan

空家・空部屋募集の依頼 ~横浜 鶴見 不動産~

最近空き部屋募集の依頼をよく受けます。
管理会社の代表が高齢になり、募集の対応が大変でやってほしいとのこと。
お部屋が埋まったら、通常通り管理会社が管理いたします。
弊社の管理物件も多く空部屋があれば他の管理会社の物件まで手が回りませんが、
空部屋が、片手位の数ですので募集をしたいと思います。
基本的な考えは、専任媒介であればお受けいたします。
一般媒介は、お断りいたします。
売買物件であれば、一般媒介もお受けする場合がありますが、
賃貸物件の募集ではありません。
ゴールデンウィーク過ぎから8月末まで、厳しい時期が続きますが、
知恵を絞って頑張ります。

相続対策にもなります

空家をそのままにしているより、賃貸に貸している場合のほうが、評価が下がります。
貸家建付地として 評価額ー(評価額×借家割合)になりますので、約3割評価が下がります。
貸していると自由に売れないので、評価が下がるようです。
収入も得られて、評価も下げられるので一石二鳥になります。

横浜 鶴見で空家・空部屋相談はニュー・ファーストにお任せください

2016年10月29日 | カテゴリー : 賃貸管理 | 投稿者 : teraosan

横浜 川崎 で不動産投資してみませんか?

マイナス金利

今年1月下旬の日銀政策決定会合で、日本初となる「マイナス金利」の導入が決定されました。
マイナス金利とは、通常の場合、銀行に預金すると、利子がつきますね。
マイナス金利になると、預金している分の利子を、銀行へ払わなければならなくなります。
これがマイナス金利です。

不動産で考えれば、住宅ローンなど借入する際は、金利が低く恩恵を受けられます。
預けるより借りるほうが優位ということです。

年金問題

10年後20年後を考えると、はたして年金いくらもらえるんだろうか?
超高齢化社会を迎え、現状の試算通りに年金がもらえるどうか、また年金だけで暮らしていけるのかどうか?
預貯金があっても、目減りしていくのは心配ですね。病気にでもなったらなおさらです。

タンス預金

銀行にお金を預けて手数料が取られる時代が来るかもしれません。
ならば、最近はやりの旅行会社の積み立てや、百貨店の友の会など利率が高く人気があるようです。
確かに、銀行に預けるよりかはいいかもしれませんが、目的が限られますよね。

「しかたがない、ここはタンス預金をしておこう」ということになりますよね。
しかし空き巣にあったら大変です。自分で管理しなくてはならないので気が気ではありません。

そろそろ真剣に不動産投資を考えてみませんか?

不動産投資は、お金持ちの人がやることと思っていませんか?
マイナス金利の今、銀行も新規の借入先を探してます。
自己資金+借入で購入を考えてみませんか?
確かにメリットデメリットがございます。

メリットは、入居中であれば毎月賃料が入ります。
利回り10%であれば、10年で元が取れる計算になります。
(実際は、固定資産税や修繕費等により経費が掛かりますので10年で元は取れません)

不動産は資産価値がありますので将来売却益も望めます。
株と違って、年がら年中気にしなくて済みます。
デメリットは、空室期間中は収入はありません。
最大のデメリットです。ほかに、
不具合等による修繕費、天災地変、事故等がございます。

なので、よい不動産をよい管理会社に任せて、よい入居者を見つけていただくのが
一番良い方法だと思います。

物件を見つける前に信頼できるパートナーを見つけましょう

みなさんは、不動産投資をする際なにを重視しますか?
物件を調査することはとても大切ですし、資金計画も大切です。
当たり前のことですが、利益の出せる不動産を購入すること。
皆さんの大切な資金をしっかり運用して、安定した収入を確保することが大切ですね。

では、このような物件を探す際にポイントになるのが、不動産業者選びになります。
皆さんは大手にいきますか?それとも私たちみたいな町の不動産屋を選びますか?
三◯のリハ◯ス、住◯不動産販売、東◯リバブル、鶴見区の大手◯イス、
不動産業界にはたくさんの大手がありますね。残念ながら大半の投資家さんは大手不動産業へ行ってしまうかもしれません。

私たちは結構いい不動産情報持ってますよ

その地域に住んでいる人しか得られない情報が実は不動産投資には必要です。
不動産賃貸業にとって必要な地元の情報は、大手営業マンは意外と知りません。
なぜなら彼らは鶴見に住んでいないからです。大手の営業マンは人事異動や退職して大手不動産業を渡りどうりのように転々としている方が多いのです。

もちろん、私は鶴見区に住んでます。だから鶴見区の学校の情報や地盤の良い悪い、治安のこと。皆さんに伝えたいことがたくさんあります。
ニュー・ファーストでは、このような強みを生かし利益に出る不動産投資術を提供しております。

ニュー・ファーストのお客様は結構いい感じ

現在複数の物件を管理させていただいておりますが、お陰様でオーナー様からは信頼を得ております。
信頼を得ているから、一人のオーナー様から複数の物件を任されていることも多くあります。
大きな取引をして仲介手数料を稼ぎ出す残念な業者もいますが、ニュー・ファーストはオーナー様とコツコツ地道に共に歩んでおります。
ぜひ横浜市鶴見区で不動産投資をお考えなら、一度ニュー・ファーストへお越しください。

ニュー・ファーストは、1部屋か2部屋所有の大家さんが多く地主さんというより、サラリーマン大家さん。
また、特徴は、1部屋からの賃貸管理を多く扱っております。
1部屋から投資して2年後にもう1部屋増やし、最終的に1棟の賃貸マンション・賃貸アパートを
所有できれば理想的ですね。自社でも収益物件を増やしていきたいと思います。

ニュー・ファーストの賃貸管理  http://new-first.com/realestatemanagement

管理の質が上がれば物件の価値も上がる

快適な住まいの条件とは

借主さんが、快適に住んでいただくにはいくつかの条件がある。

駅からの距離や、買い物の便、日当たりや間取り、共同住宅であればお隣さんや上下の方など、いくつもの要素があり住み心地が変わってきます。

立地条件や入居者の方は変えられないけど、住み心地に影響する大事なことは変えられます。

管理の質が変われば

管理の質が変われば、どの程度住み心地に影響が出るのか?

何かトラブルや不具合がないとお会いする機会がない借主さんと接触するには、できるだけ更新契約時にいろいろと聞くようにしております。

直接、大家さんには遠慮して言えないことも管理会社には、言ってきます。(たまにはそんなことまでということもありますが・・・)

親身に聞いてあげることが大事です。聞くだけで、半分以上解決できることもあります。といっても、忙しいときなどできていない自分もおります。

今回更新のお客様からの手紙で、分譲マンションの賃貸のお部屋を借りていただいている方から、サッシの交換をして隙間風がなくなり、

保温性が高くなったが結露がひどく、カビが発生して困っているとのことです。

更新時まで我慢して、いろいろと応急処置をしていたようです。

敏速な対応

一番大事なのは、敏速な対応です。すぐに処理しないといけません。

信用を失ってからでは、取り返すのに倍以上の努力が必要です。

早速手配いたします。快適に住んでいただくためにも・・・

 

横浜鶴見で不動産管理はニュー・ファーストにおまかせください

2016年10月24日 | カテゴリー : 賃貸管理 | 投稿者 : teraosan

アパート ごみ出しの苦情

アパート・マンションを管理していると必ずくるのが近隣の方からのごみ出しの苦情です。

横浜では、3つに分別し捨てるのがルールーになっております。

・一般ごみは、週2日

・プラスチック製容器包装 週1日

・スチール缶・ビン・ペットボトル 週1日

捨てる時間は回収日の朝です。前日夜は捨ててはいけません。

入居前に、必ず守ってほしいということでごみ出しと騒音問題を口酸っぱく言っているのですが守られません。

ごみ問題は、アパートでごみ置き場を作ってほしいといわれると自転車置き場がなくなるのでと・・・

騒音問題は、洗濯機と掃除機は早朝深夜は使わないように、また電話とテレビの音はちいさく、生活音には苦情は言わないで・・・

と話しております。共同住宅なのである程度我慢して、また他人に迷惑を掛けないようにと・・・

ごみ問題も特定できれば注意できるのですが、「アパートに住んでいる人が」と苦情が入りますから

みなさんにお手紙を書いてポストに投函いたします。「心当たりのある方」と・・・

わかっていただけるといいのですが・・・

ほとんどの方が守っているので残念です。

 

ごみと資源物の分け方・出し方はこちら

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

ごみの分別

 

横浜・川崎で不動産管理会社はこちら

 

 

 

 

 

 

2016年7月30日 | カテゴリー : 賃貸管理 | 投稿者 : teraosan

横浜市鶴見区で不動産を売却しても住み続ける方法

不動産を売却しても住み続ける方法

お年寄りの一人暮らしの方が増えてきております。
愛着のある我が家に最後まで住んでいたいと思う方も多いことでしょう。
そういう方の中には、生活費や治療費で困っている方もおります。
不動産を売却した場合その家に住み続けることができるだろうか?と一度は考えた方いらっしゃるのではないでしょうか。
売却新築戸建が全額入り、なおかつ引越ししなくてすむ方法があれば・・・
確かに不動産を売却した場合、通常であれば買主さんは住む目的で購入されますので引渡しまでに明け渡さなければなりません。
建売業者であれば、解体して何区画に分けて分譲しますので難しいのです。
投資家の方に購入していただくのはどうか?それはいい考えかもしれません。
しかし、投資家の方は管理は不動産業者のお任せいたします。
ならば、こういうレアケースの場合は、信頼できる地元の不動産業者に買ってもらいましょう。

地元で管理実績のある業者

まずは、相談してみるのはいかがですか?
管理会社の中でも、積極的に不動産を購入している会社もあれば、管理のみ行っている会社もございます。
インターネットで調べることもできますが、弊社の地元 横浜市鶴見区で検索しても思うような業者が出てきません。
根気よく知ら出てみるのがよいと思います。

相続税には要注意

 相続税

上記のように、平成25年相続税制改正で基礎控除等が下げられましたので、相続税を支払わなくてはならない方は、
わざわざ現金にする必要がありませんのでこの話はお見送るされたほうがよいです。

売主・買主ウインウイン

通常、投資目的で購入する場合、募集に当たりリフォーム工事が必要になります。
一軒家であれば何百万とかかる費用が、ほとんどかからないようになります。
また、ご自宅として使っておりますので通常の賃貸より丁寧にお使いいただいていると思われます。
万が一、施設のお世話になる場合でも、資金が確保できておりますので検討する物件も絞れます。

まとめ

少子高齢化の時代、不動産は資産価値としては昭和やバブルのようなことは望めません。
しかし、うまく活用して安心した生活を送る手段として考えてみてはいかがですか?
横浜・川崎の住まいであればご相談いただければ幸いです。

横浜・川崎で不動産売却を検討している方

賃貸トラブルの味方、ホームマイスター24

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快適安心サポート ホームマイスターのご紹介

弊社では、賃貸契約時借主様にホームマイスター24のご紹介をしております。

強制ではなく、任意で加入をお薦めしております。

自分でトラブルに対応できる人と、人に助けを求めたい人がおりますので

選んでもらいます。んおで、募集パンフレットにも記載しておりません。

これからは、オプションで告知していこうと思います。

なぜお薦めかは、やはり24時間対応してくれるからですかね。

日中であれば、弊社で対応いたします。

今までよくあるケースが、「鍵落したので帰れない」

「水漏れしている」「電気がつかない」等いろいろあります。

引越し初日に気を付けていただきたいのが、和室の照明でひもを引っ張るタイプがついている場合。

何回引っ張っても付かないケース。壁のスイッチがあるか確認してください。

そちらのスイッチが入っていない場合は、ひもをいくら引っ張っても付きません。

よくあるケースではありませんが、たまにあります(笑)

現在進行形なのが、「鍵が回らない調べてほしい」

合鍵もって、鍵を回そうとするも本当に回らない。

横から見るとドアが膨張しているかのように真ん中が外に出てきているような・・・

ドアを押しながら回そうとしてもびくともしない。

こんなことは初めてだ。

どうしよう?鍵屋さんを呼ぶ前に、大家さんに連絡。

大家さんも「自分で確認したい」

大家さんも、全く同じことをおっしゃっていたので、

「鍵屋さんを呼びましょう」

大家さん「建築した会社に相談しよう」

ドアがゆがんでいる感じなのでひとまず、明日きていただくことにしました。

借主様は、出張中で明日夕方帰宅するとのことですので間に合うかどうか?

まだ10年経ってませんので、何が原因だかわかりません。

この続きは、明日以降に書くとして

24時間サポートを受けたい方は、是非ホームマイスター24をご検討ください。

ただ、デメリットもございます。借主様とお会いできるチャンスが少なくなるので

日中は、弊社のご連絡ください。よろしくお願いいたします。

 

横浜市鶴見の不動産屋さん

 

 

 

2016年3月29日 | カテゴリー : 賃貸管理 | 投稿者 : teraosan