2019-11-29

横浜川崎で相続不動産をかしこく売却する方法

こんなことで相続でお悩みではないでしょうか？
主な相続に対しての相談事は５つあります。

相続不動産の占める割合ってどのくらい？
いくらで相続不動産が売れるのか?
いつまで相続税を納めないといけないの?
相続不動産売却時の準備は？
相続人が複数いる場合の対処法

相続不動産の占める割合って
どのくらいなのでしょうか？

国税庁の平成26年分の相続税の申告状況についてでは、

土地　　４１．５％
家屋　　５．４％
有価証券　　１５．３％
現金・預貯金等　　２６．６％
その他　　１１．２％
となっております。
土地と家屋合わせて、４６．９％約半分が不動産になります。
一番分けるのが難しい不動産ですが、相続が発生前に売却して現金にすると１００％相続税の対象になってしまいます。
相続発生時は、不動産で所有して相続税の支払いは、現金化になるように予め準備が必要です。

いくらで相続不動産が売れるのか?

不動産の価格はおもに４種類ございます。

相続税評価額（相続税路線価）
固定資産税評価額（固定資産税路線価）
公示価格
実勢価格

公示価格の７０％　相続税評価額は、公示価格の８０％。
実勢価格は、公示価格の約１１０％～１２０％。
相続時の課税価格が、実勢価格の約７０％になります。

不動産は相続税対策になるといわれ、最近では相続セミナーが多く開催されております。
しかし、建設会社が行うセミナーは、相続税対策になるので建物を建てましょうと建てる目的になっております。
その後の運用はどうなんですかねぇ。

最近では、サブリース３０年契約で１０年間は賃料変更ありませんと契約を取り、会社が倒産してしまうと１０年経たずに賃料の値下げをさせ会社が調子よくなっても賃料が変わらずということです。
集団訴訟に発展するかもと、新聞の記事に掲載されてました。
話はそれてしまいましたが、相続時の課税価格は、相続税がどのくらいかかるか目安になりますので調べておきましょう。
さて、実際にいくらで売れるかは土地面積の大きさ・地型・道路幅等により変わります。

横浜・川崎で不動産売却査定のポイント

実勢価格について

また、実勢価格にもおおむね３種類価格があります。

成約事例から基づいての価格
投資目的の方対象の価格
不動産業者に買い取ってもらう買取価格

時間がない分確実に現金化して分けられるので相続の場合この方法が一番現実的です。
しかし、安い金額でたたかれると分けた分手取りが少なくなってしまいます。
少しでも早く高く売りたい。誰でもそう思うと思います。
どこの業者に頼べばいいのか、その見分け方は、お客様を見ているのか、会社を見ているのかを意識して考えましょう。

月末になってくると急がせる業者は会社を見ていますね。
また、しっかり不動産の事がわかっている方がいいと思います。
得手不得手がございますので、そのあたりはお客様が調べることは難しいので弊社が窓口で一括査定ではありませんが業者を選定して金額を出してもらいます。

いつまで納めないといけないの？

相続税は、亡くなってから１０か月以内に収めることが決まっています。
正直、兄弟間でも相続の話をしたことがないケースが多いと思いますので、どう考えていたかを話し合ったことがない方はそこから始まります。
そして、やることがお金の精算だけではありませんのであっというまに時間がすぎてしまいます（体験談）。
不動産の場合、遺産整理もしますので早め早めに行動しましょう。

相続不動産売却の準備は？

あまり考えたくない事ですが、万が一のことを考えて相続不動産の買取価格は把握していたほうがいいと思います。
しかしながら、ここは慎重にしなくてはなりません。
なぜなら、不動産査定は、場所を教えない限り正確な価格がわからない事です。隣や真向いでもでも、地形や広さ、間口等で価格がだいぶ異なります。

なので、不動産業者によっては、査定する際に他業者に価格を聞く場合があります。
不動産業者間で情報交換するときも売るわけでもなく話のタネに情報を流してしまう場合があります。
何度も言いますが、お客様を見て信頼のおける業者の方に依頼することをお勧めいたします。

相続人が複数いる場合の対処法

仮に３人いた場合、３人が別々の行動していたらまとまる話もまとまりません。
主になる方を決めて相談相手（弁護士・税理士・不動産業者など）には、ほかの相続人の方同席で話を進めていくことが大事です。
すべて開示して納得のいく話し合いをしていかないとわだかまりが残ります。
申告時期が決まっていますので、逆算していつ何をするのか、何の話し合いをするのかをきめ、十分な時間がありませんのでできたら不動産の話を一番先にすることをお勧めいたします。

補足

見出しと異なる部分もございますが補足として参考にしてください。

体験談

平成２８年から２９年にかけて相続を体験しました。４月に相続申告の期限ですが、相続税額がまだわかりません。
顧問税理士の先生が確定申告時期なので忙しくもう少し待ってくださいと言われております。
ある程度は分けましたが、全部分けてしまうと税金がかかってきたときにもらいずらいのでとってあります。
早くすっきりしたいのですが・・・

通帳解約

親の通帳を解約しに行ってきました。
残高は、約１４，０００円余り
しかし簡単には、解約できません。

相続人全員の記名・押印（実印）印鑑証明書と戸籍謄本が必要になります。
また、被相続人は、生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本が必要です。
通帳が５つあったので、戸籍謄本等各５通揃えましたが、どの銀行も原本をコピーして返してくれます。
知らずに５通もそろえてしまい、もったいない。

必要書類が、謄本と書いてあれば原本を提出だと思いますよね。
コピーを取らせていただきますと書いてくれれば、原本が返ってくるとわかるのでありがたいのですが、どの金融機関も書いておりません。
オススメは、あまり使ってない預金通帳は、残高０にしておきましょう・・・

相続対策８割増

平成２８年１２月２０日、読売新聞に掲載されていた記事です。
相続税の対象になった方は、倍になってますね。我が家も微妙な所で、税理士の先生に計算してもらってます。
不動産所有していると相続税対策になりますが、額が大きいのであっという間に課税対象になってしまいます。
現在、親の通帳残金約14,000円の解約に四苦八苦しております

相続した不動産を売却した時の税金

相続した不動産を売却する際は、取得代金は、亡くなった人が負担した取得代金が該当します。
単純に考えると、自分が支払っていないのに不動産を売却したら、丸々利益になりかなりの税金を払わなくてはならないと思ってしまします。
このような制度はありがたいですね。

しかし、平成２６年度より相続税の控除金額が、大分下げられました。基礎控除　３，０００万円+（６００万円×法定相続人）になりました。
相続する方が、２人の場合　３，０００万円+(６００万円×２）＝４，２００万円。
たとえば、路線価格が１６０，０００円のところで１００㎡の土地を所有している場合価格が１６，０００，０００円。
建物が築２０年として建物価格が４，０００，０００円としたら、合計で２０，０００，０００円預貯金で２２，０００，０００円以上ある場合は相続税がかかります。
相続税率は最高で５５％ですが、１，０００万円以下は１０％です。相続税のご相談は、税務署か税理士の先生に。

相続登記は速やかに

相続登記は、いつまでにやらなくてはいけないということはありません。なので、どうしても手続きの上では後回しになったりします。
しかし、手続きをしないとどうなるか？
ご主人が亡くなられ、奥様と子供が相続した場合とその後奥様がなくなられ子供が相続した場合は、あまり問題になりません。
子供が結婚し子供(孫）ができ、子供がなくなり孫が相続するころには、人数も増えていくことでしょう。
そうなってから手続きをすると一人ひとり意見が違いますので収拾がつかなくなってきます。
ポイントは、一つ一つ丁寧にことを進めるのがよいと思います。

また、ある年齢に達したらどう相続させるかシュミレーションするとよいと思います。
なかなか元気なうちは、やりたがらないことですが、いつどうなるかわかりませんのでそうなる前に、しっかり準備をしておかなければなりません。