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お金・住まい・くらしを守るための成年後見制度 

失敗しない成年後見の使い方

成年後見制度

8月24日成年後見制度について研修を受けてきました。
さらに深堀するため本を購入、お客様にある程度知識がないとお勧めすることが
できませんのでどういった場合に必要か、また手続きの仕方などが
アドバイスできればと思っております。
これからポイントなどを書いていきます。

成年後見制度はいつからできたのでしょう? 2000年4月からです。それまでは、禁治産・準禁治産制度でした。

成年後見人には、法定後見制度と任意後見制度があります。
法定後見制度には、欠く状況→後見 著しく不十分→保佐 不十分→補助
上記以外、十分な場合は、任意後見制度になります。

後見人はだれが選ぶの?
家庭裁判所の裁判官が後見人を選びます。後見人を本人・家族で選べない。親族後見人は全体の3割以下 弁護士 司法書士 社会福祉士などです。

はじめの一歩は医師による診断書
かかりつけ医がなければ「物忘れ外来」「認知症鑑別診断」などがある病院に問合せしてみましょう。

どんな時に法定後見が必要か
財産の管理→預貯金の解約 不動産の売買 居住用不動産処分許可申立
契約→介護サービスの契約
相続→遺産分割協議書

申立ができる人
身内では 本人 配偶者 4親等内の親族です。

成年後見制度でできないこと
医療行為に関して、同意することと拒否すること
身上監護に含められないこと
介護行為 買い物 掃除 洗濯等家事労働 外出の付添 送迎 入院等の見舞いなどです。

相談先がない場合
社会福祉協議会 地域包括支援センターに問合せしましょう。

本人のことを第一に考え「選び」「決める」人が必要です。

成年後見と合わせて知っておきたい方法
民事信託がございます。

2017年10月1日 | カテゴリー : 不動産知識 | 投稿者 : teraosan

沖縄県の物件・決済

沖縄銀行

9月26日に沖縄県読谷村の物件の決済を沖縄銀行で行いました。
横浜市鶴見区にお住まいの方が所有していた物件で無事決済を行うことができました。
23年所有した物件で手放すのがさみしいとおっしゃっておりました。
不動産は特に高額なので愛着が強く、また建物がある場合解体する場合など本当にさみしくなります。

沖縄の取引で驚いたことが2点ありました。
まず、測量代が横浜市あたりと比べて約半額ぐらいになります。
今回も、私道に接しておりましたので計6人の立会が必要でした。
もう1点は、移転登記料が売主・買主折半で行うことです。
こちらでは聞いたことがないので、いろいろ確認しましたがすべてではないようですが、多いようです。

沖縄タイムということを聞いたことがありますが、
決済も午後1時半からで、2時過ぎまで銀行とのやり取りで
実際決済が始まったのが、2時過ぎてました。
着金できなかったらどうしようとやきもきしているのは私だけで、
みなさんのんびりしております。

将来沖縄で不動産購入したくなりました。

2017年9月30日 | カテゴリー : 日々の業務 | 投稿者 : teraosan

退去立会 空室が出ました

頂き物
昨日、退去の立会をしてきました。
ご丁寧におみあげを頂きました。ありがとうございました。
これで、川崎・鶴見周辺の管理物件満室から1部屋空室が出ました。
ハウスクリーニング後に募集いたします。
また、来月と再来月に退去する方がおりますので、がんばって募集していきます。
いったん空いてしまうとなかなか埋めるのにはむずかしいですが、知恵を絞っていきます。
いま、民泊やウィークリーマンションのことを勉強しております。
すこしでも、自社管理物件の空室をなくすために努力していきます。

川崎・鶴見で管理物件をお持ちの方はニュー・ファーストにお任せください

2017年8月19日 | カテゴリー : 賃貸管理 | 投稿者 : teraosan

借地権の所有、失敗しない為の5つのポイント

借地権はよくわからないから敬遠されがちです。
所有している方はこんなことで悩んでいるのではないでしょうか?

  • 売却はどうすればいいの?
  • 期間満了したら出ていかなくちゃいけないの?
  • 地主さんから底地を飼ってくれと言われたらどうすればいいの?
  • 相続・空家対策は?
  • 地主さんに払う承諾料等

まずは、借地権をおさらいしてみましょう。
平成4年に借地借家法が改正され、大まかに「普通借地権」(旧法)と「定期借地権」(新法)に分かれました。
旧法では期間が満期になった場合、更新により再契約ができます。
新法では、50年の契約で更新はできず、更地に戻して地主さんに返すことになります。

横浜市鶴見区では、お寺さんや大地主さんが多く借地権者の方もたくさんいらっしゃいます。
新法のマンションもございますが、ほとんどが旧法になります。

借地権の評価の仕方は、決まっており、相続税路線価図に借地割合としてA90%B80%C70%D60%E50%F40%G30%になっております。
横浜市鶴見区では、すべてD60%割合です。

売却はどうすればいいの?

借地権は、売却・増改築する際は地主さんの承諾が必要です。
通常、次の借地権者(買主さん)が土地賃貸借契約を新規で結ぶ際、20年契約できるように名義変更料・更新料・場合によっては建替え承諾料を売主さん側で支払います。
あくまで、買主さんは購入時歩文和経費が掛からないようにいたします。

ここで注意したいのは、不動産査定をしてでできた金額から最終手取りがどの位になるか知っておく必要があります。
売却を依頼して、売れてから地主さんに売却する旨を伝え、承諾料がいくらかかるかわからず、おもった金額が残らない場合があります。
売却前に名義変更料等を確認しておきましょう。売却価格の何%と契約書に記載があればおのずと計算できますが、
そうでないケースが多いと思いますのでくれぐれも順番を間違わないようにしましょう。

期間満了したら出ていかなくちゃいけないの?

親から相続でいただいた借地権の不動産、よくよく調べてみたら土地賃貸借契約の期間がすでに過ぎていて、
建物も古く自分の家も購入しているし、地主さんに返そうかと思って・・・
一番してはいけないのは、地主さんの更地で返すことです。

契約書では、期間満了で更新しない場合は、更地にして返すと文言が書いてありますが、
返してしまえばすっきりしますが、借地権は財産です。とてももったいないことです。
ではどうすればよいか、地主さんと話し合うことです。しかし、知識がないと言いくるめられたり損することになるかもしれません。
適切なことをアドバイスしてくれる方を、味方にして地主さんと対等に話し合うことをお勧めいたします。

進め方としまして、契約の更新の意思を示し、相続人による契約をしていただく事です。
更新料、場合によっては、名義変更料がかかるかもしれませんが、お支払いしてでも継続していくことをお勧めいたします。
費用が払えず、また、使用することがない場合は、売却または、貸家に出す方法もあります。
この場合は大体でいいのでいくらで売却できるか、いくらで貸せるのか、前もって調べておきましょう。

どちらにしても、親身になってアドバイスしてくれる方を見つけることが重要です。

相続・空き家対策は

空家のままですと、近隣の方が不安に感じますし、地域としましてもいいイメージがありません。クレームも来るかもしれません。
毎月かかる地代は払い続けなくてはなりませんので負債になってきます。
壊してしまったらどうか?更地になれば、クレームは来ないかもしれませんが、そもそも借地権は、建物が存在することが、
大前提ですので建物がなくなると借地権も消滅いたします。

では、空家のままにしておくのか?もったいない話です。
壊れそうで危険な建物でない限り、何とかリフォームをして貸し出すことを検討しましょう。
昨今、相続対策によりアパート等が乱立しておりますが、貸家の需要は多く収益として見込めます。

借地権は、地主様の「正当な理由」がない限り更新を拒めないといいましたが、貸家の契約も普通賃貸借契約の場合は、
貸主の「正当な理由」がない場合、こうしんを拒めませんので、定期借家契約で締結し更新もできるようにすればよいでしょう。

地主様に承諾が必要なこと、またかかる費用

何かにつけ、地主さんの承諾が必要だと思ったほうがいいです。
新築・増改築・売却・大規模修繕は地主さんによって違いますが、簡易なリフォームは必要ありません。
しかし、車庫証明を必要とする保管場所承諾証明書は、土地賃貸借契約で地主の承諾が必要という項目がなければ、
土地賃貸借契約書を持参して、借地権者の署名押印で大丈夫な場合がありますのでチャレンジしてみてはいかがですか?

承諾料は一般的な価格がありますが、必ずしも相場からかけ離れているケースもあり、地主さんによるところと認識してください。

まとめ

借地権は立派な財産です。
土地・築年数・地代等様々な要素を踏まえ、有効活用できてこそ財産になります。
しかしながら、負債になって毎月出ていく金額が多い方が結構いらっしゃいます。

不動産業者に対していいイメージがないかもしれませんが、仲介や管理業務では、仕入れがありません。
あくまでも、成功報酬で仲介手数料は、売買価格の3%+6万円(税別)。
賃貸の管理料も相場は、賃料の5%前後と、オープンな価格表示になっております。
信頼できる不動産業者を見つけ、借地権という立派な財産を有効活用して、
その際、数パーセントの不動産報酬を支払い運用してもらいましょう。

横浜・川崎で不動産売却査定のポイント

2017年6月12日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan

そごうの地下広場で宅建相談員をしております

宅建相談員1

宅建相談員2

横浜そごう地下広場で12:00〜16:00まで宅建相談員をしております。
弁護士 1名 税理士 1名 宅地建物取引士 4名で行いました。
いつもながら、人の多さに驚いてます。通りがかりの方の相談が多いのですが、みなさん不動産の悩みが多いですね。

相談人数は、4組。
1組あたり約20分、昨日最長で、70分でした。
通りすがりの方が多く、ちょっと聞いてみようという方はいいと思います。
相談を終えて「もやもやが、すっきりした。」と言っていただくと嬉しいですね。

日頃から、ご家族、ご兄弟とよく話し合うことをお勧めいたします。

2017年6月11日 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : teraosan