全日本不動産協会神奈川県本部・横浜支部創立45周年記念式典に出席

全日本不動産協会神奈川県本部・横浜支部創立45周年記念式典・記念講演・祝賀会に出席いたしました。
今までご活躍された先輩方のおかげでこんにちわれわれが業務にたずさわれることに感謝いたします。
これから50年100年と受け渡しをしていきたいと思います。

記念講演では、株式会社経世論研究所 所長の三橋 貴明氏による
演題「日本経済は成長路線に回帰するのか?」の講演では、
国の借金は一人当たり800万円はうそ、国が借金しているのではなく政府が借金している。
経済成長は=生産性向上
技術力向上こそ成長するということで日本もまだまだ捨てたもんじゃないなと感じました。

技術力を向上していけば活路を見いだせる。
なかなか心に響く講演でした。

祝賀会では、約300人が出席し、シャンソン演奏を聴きながら美味しい食事を堪能いたしました。

明日からまた頑張らなくてはならない。
良しまずはお歳暮を配ろう・・・

2017年12月7日 | カテゴリー : 日々の業務 | 投稿者 : teraosan

設備機器の寿命

管理物件で最近、設備機器の故障の連絡が頻繁に入ってきます。
エアコン・給湯器が多いですね。
メーカーに修理依頼すると、どのメーカーも「部品は10年過ぎるとない場合があるので修理できない可能性があります」。
必ず言います。探してもらうと「あってよかったですね」と
確かに、携帯やパソコンなど10年使わないと思いますが、エアコンや給湯器を10年ごとに取り換えていたら収益が上がりません。
しかし、部品を交換できても他の部品がいつダメになるかわからず修理してもまた故障する可能性があります。
したがって修理費用に多額のお金をかけるなら新品に交換するのもいいかもしれません。

先日、管理物件の給湯器が故障しメーカーに診てもらったが交換を進められました。
確か7~8年前に交換したのに何で交換しなくてはならないのか尋ねましたところ
「給湯器自体15年前のですよ」とのこと・・・
もしかして新品付けたときそうこで7~8年ねむっていたってこと・・・・・

これからは、取り付けした時に製造年月日を確認しましょう。

宅地建物取引士法定講習に行ってきました

法定講習

法定講習2

法定講習3

11月16日 全日本不動産協会神奈川県本部の研修室で一日宅地建物取引士の法定講習を受けてきました。
平成元年に登録をしてから5年に一度ですので今回で6回目になります。
平成27年4月より、名称が「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」に変更になりより責任が重い資格であると認識しております。

朝の9時45分から夕方4時半までみっちり講習を受けました。
民法と紛争事例及び実務上の留意点では、交通事故ではありませんが自分にも起こりうることが多く相当の注意を払って取引をしないと取り返しのつかないことになってしまいます。
法令改正では、新しい法律など新たに重要事項説明書に記載説明する。今は重要事項説明書の中に57個の法律が絡んでいるといっていたような・・・
税制改正と紛争事例では、毎年税制は変わるのでお客様に説明も変わったことに気づかず説明をして痛い目に合う場合があるので大変です。

大変なことも多くなりましたが、物件調査は、30年前と比べるとネットでほとんど調べられますから、本当に便利になりました。
その分、現地でしかわからないことも多くあるので手を抜かねいで調べることが大事ですね。

昨日、賃貸のお客様に同行して重要事項説明を聞いておりましたが、やはり丁寧に説明されておりました。
お客様は、しばらく目を閉じておりました・・・

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2017年11月19日 | カテゴリー : 日々の業務 | 投稿者 : teraosan

沖縄県の物件・決済

沖縄銀行

9月26日に沖縄県読谷村の物件の決済を沖縄銀行で行いました。
横浜市鶴見区にお住まいの方が所有していた物件で無事決済を行うことができました。
23年所有した物件で手放すのがさみしいとおっしゃっておりました。
不動産は特に高額なので愛着が強く、また建物がある場合解体する場合など本当にさみしくなります。

沖縄の取引で驚いたことが2点ありました。
まず、測量代が横浜市あたりと比べて約半額ぐらいになります。
今回も、私道に接しておりましたので計6人の立会が必要でした。
もう1点は、移転登記料が売主・買主折半で行うことです。
こちらでは聞いたことがないので、いろいろ確認しましたがすべてではないようですが、多いようです。

沖縄タイムということを聞いたことがありますが、
決済も午後1時半からで、2時過ぎまで銀行とのやり取りで
実際決済が始まったのが、2時過ぎてました。
着金できなかったらどうしようとやきもきしているのは私だけで、
みなさんのんびりしております。

将来沖縄で不動産購入したくなりました。

2017年9月30日 | カテゴリー : 日々の業務 | 投稿者 : teraosan

横浜市鶴見区 売却依頼物件 決済終了 長かった

横浜市鶴見区の物件で、平成27年10月26日に専任媒介契約を締結し、平成28年1月、4月に契約を更新しました。
6月に売買契約が7月に伸び、引渡しが、11月から平成29年2月さらに4月にやっと決済終了することができました。
今回は、販売期間も長く、申込みから契約までも長く、また、決済までも延長延長でとても長く感じました。

今回の売買では、改めて不動産は同じ取引がなく、1つの物件でいろいろなことが起こるということに気づきました。
正直、想定外のことが多く、しかし想定内として早めに対応することが大事でした。
また、当たり前のことですが都度説明しご理解いただく基本中の基本をおろそかにすると信頼がなくなります。
これからも親切・丁寧をモットーを心がけていきます。

2017年5月1日 | カテゴリー : 日々の業務 | 投稿者 : teraosan

今週の頂もの

花色しおん

平成29年4月23日
本日、弊社所有の物件隣地が建売住宅になるとのことで境界立会をしてきました。横浜市鶴見区の物件ではありますが、隣地が売りに出ていたとは・・・
しかし、かなり古い住宅で新築がたつとなると雰囲気が変わりますし、良しとしましょう。
ということで、測量士さんから花色しおんというお菓子をいただきました。「ありがとうございました。」

頂もの

頂もの2

頂もの3

頂もの4

平成28年9月10日

今週はいろいろなものをいただきました。

売主様・貸主様・借主様と不動産業をしているといろいろな方に

携わっている実感がございます。

いつもいつもありがとうございます。

私も、贈り物をする場合はできるだけ地元でなければ購入できないものと決めているのですが、

時間がない時は、そういうわけにいきませんが、感謝の気持ちを込めて贈りたいと思います。

 

 

2017年4月23日 | カテゴリー : 日々の業務 | 投稿者 : teraosan

買取物件体験記

平成28年12月17日

『測量の立会』

本日、買取物件の測量立ち合いをしてきました。

4軒と隣接しておりますが3軒の方と立ち会うことができました。

こちらの物件は、昭和40年代に分譲した当時測量を行い、法務局に地積測量図を申請しております。

平成13年に中古戸建として売買を行った際にも測量を行い現況図を作製しております。

なぜまた測量を行うのか?疑問に思われる方もいると思います。

15年前に測量した際は、隣地立会いを行っていたようですが、境界立会書を作成していなかったため

本当に立会をしたのか書面で確認ができないため新たに測量をすることになりました。

お金はかかりますが、後々購入した方に負担をかけるわけにはいきませんのでいたし方ありません。

近年、高齢化が進み痴呆症になられた方から立会をして書面を取り交わすのが難しくなってきております。

相続が発生し、現金は分けることができますが、不動産は売却をしてから分けるようになると思います。

相続が発生する前にできることはしておいて、いざとなったらすぐに動けるようにしておくことが重要です。

ポイント1

赤く印の付いた鋲がポイントです

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境界杭が入ってます

ポイント3

わかりづらいですが、黄色のペンキで印がしてあります

 

平成28年10月6日

本日鶴見の某場所で境界立会いをしてきました。

不動産を売却する際は必要になります。

隣地の方と一緒に、境界杭・ポイント・印・金属プレートなどが入っていれば現状確認できますが

何もない場合は、お互いの実測図等で境界の場所を特定しそこに境界杭等を入れる作業をいたします。

今回はいろいろと複雑な問題があって、実測図を作成できません。できる範囲の測量をお願いしておりますが

確定できない事情があります。その他にも問題がいくつかあります(立ち退き・私道・越境・土壌汚染・公図混乱地域)のでひとつひとつクリアにしていきますが、

事情を知らない業者が、チャチャを入れて混乱させてきますが、丁寧にご説明をしてご理解いただいております。

一つの物件を販売に出すまで、もう少しで1年になろうとしております。

平成28年11月30日

『買取物件決済』

11月30日 買取物件の決済をしてきました。

相続案件でしたので相続人に分けるため、残金を現金でお渡しいたしました。

これから、測量及び解体工事を行ないます。

本来、売主様に測量と解体はお願いしたいところですが、相続物件ですと早く現金を分けたいのと

高齢になってくると手続きや立ち合いがおっくうになってきますので、その辺も考慮して

当社で行うことにいたしました。

大手ではありませんので、ワンパターンで進めていくのではなく、売主様の条件を考慮して進めていきます。

売主様にとってどうするのが一番いいのかを考え提案いたします。

少しでも高く売りたい場合は、時間もかかりますし手間もかかります。

おひとりで判断し決断できるのであればよいのですが、相続人の方が数名いる場合はなかなか話がまとまらないケースが多いようです。

提案として、相続の相談は、話し合って窓口を1本にすることがもめないコツになります。

不動産の売却も相続人が個別に不動産業者に相談に行くと業者が数社入ってきますのでそこでも争いになります。

できれば事前に話し合い窓口を統一することをお勧めいたします。

平成28年11月5日

『買取のご契約をいたしました』

今週、川崎市川崎区の物件で買取のご契約をいたしました。
以前から相続登記の相談を受け、司法書士をご紹介し、無事遺産分割協議書に全員の必要書類が揃い、
登記申請を済ませたので売買契約まですることができました。
販売は、未定です。
引渡し後に考えますが、今月末の引渡しなのでそんなに時間はありません。
解体工事を12月から始めると年越しする可能性がありますので、
来年早々から始める計画にいたします。
駅徒歩5分ですので交通買物便良しです。

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2017年2月19日 | カテゴリー : 日々の業務 | 投稿者 : teraosan

内容証明郵便 ~横浜 鶴見 不動産~

本日、内容証明郵便を出してまいりました。
大事な書類を渡して、預かったまま申請をしてくれないので
返却依頼の内容です。
現在取引中のため、大変困っております。

顧問弁護士と相談して文章を決め郵送するのですが
自分のことでしたらできるのですが、大家さんの依頼や頼まれてするのは、弁護士の仕事です。
我々ができることではありません。
不動産業は金額が大きいのでトラブルになるケースが多くトラブル処理の仕方も覚えとかないといけません。
毎回ケースが異なりますので慎重に行います。
何とかしなくては・・・・

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2016年11月8日 | カテゴリー : 日々の業務 | 投稿者 : teraosan

今日はとんだ水難でした ~横浜 鶴見 不動産~

今日は、とんだ水難とは、先月ご契約した貸事務所の鍵を届けた2時間後、連絡があり雨漏りして床に水たまりがあるとのこと。

2日前に確認しましたが何でもなかったのに、今日の雨で雨漏り?一時的には結構降りましたが、時間的に数分?でしたよね。

すぐに、業者さんに行ってもらいましたが、すぐには原因はわからず、これからいろいろと調査が必要です。

もう一件は、エアコンから水漏れ?ここは、状況がわからないと説明できないので自分が現地に行くも全く分からないので

業者さんの手配をいたしました。しかし、床がカビており、「もう少し早く気付いてくれるとこうならないんだけど・・・」

賃貸借契約書の契約条項の中で、乙(借主)は本物件を善良なる管理者の注意をもって使用する義務を負う。

とあります。室内の状況は、借りている方以外は把握できません。

なので、マメな清掃や点検は借主責任で行っていただきたいと思います。

カビをはやすのは、通常使用でも放置した場合は、借主負担で除去していただくようになります。

どうしても、カビが直らない場合は、ご連絡していただきたいと思います。

アドバイスや対応ができますので、雨漏りもちょっとした場合でも連絡いただかないと、ほっとけば直るものではありませんので

マメな連絡をお願いいたします。

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2016年10月8日 | カテゴリー : 日々の業務 | 投稿者 : teraosan

台風の被害

8月22日に関東に上陸した台風の影響で、雨漏りとテレビが映らないという連絡がありました。

雨漏りは、原因が台風の影響か構造上かによって分かれます。

また、テレビが映らないのは、電気屋さんに診てもらい、ブースターが壊れているとのこと。

こちらも、台風の水害か風災もしくは、雷による故障かによって分かれます。

何がわかれるかというと、火災保険が下りる金額や免責等に影響が出ます。

なので、まずは建築業者さんに修理依頼すると思いますが、火災保険で直らないかも考えて相談いたしましょう。

 

2016年8月25日 | カテゴリー : 日々の業務 | 投稿者 : teraosan