アパート、マンション供給過多の現状

毎日、新聞やチラシなどで、ハウスメーカーや建築会社および司法書士、行政書士などで相続対策セミナーを

開催しております。現実問題として、これから人口が減少していくのにそんなにたくさんアパートやマンションを供給して

どうするのですか?

私も一度、2年前に鶴見駅徒歩平坦で10分ぐらいの場所でアパートの提案をし、建てていただきました。

相場をよく調べ、無理のない賃料で設定し、募集を開始し2か月ほどで、満室になりました。

しかし、シングルタイプのお部屋で、礼金0、敷金0で募集しましたので1年もしないうちに4部屋退去いたしました。

初期費用が掛からないため、住んでみていやなら引越すという流れで、現在も1部屋空いております。

以前の契約なら、契約時に大家さんが契約金をいただくようになりますが、現在は、広告費等で

契約時に持ち出しになるケースもあります。

現在、1年以内の退去は、違約金1ヶ月にしております。

私が提案したので、満室にしないと落ち着きません。

地元の業者でも、苦戦しております。

今は、アパートとマンションを建てる話は、よっぽで出ない限り反対しております。

共同住宅は、なかなか満室になりません。

なので、どうしても賃貸収入がほしいという方や相続対策として不動産を所有したい方は、

貸家か、区分マンションをお勧めいたします。

ファミリータイプのほうが、長く借りていただけます。

土地を所有している方は、その土地によって活用方法が異なりますので、一度お気軽にご相談ください。

 

相続不動産を有効活用したい方は、ニュー・ファーストにお任せください

2017年1月19日 | カテゴリー : 不動産投資 | 投稿者 : teraosan

横浜 川崎 で不動産投資してみませんか?

マイナス金利

今年1月下旬の日銀政策決定会合で、日本初となる「マイナス金利」の導入が決定されました。
マイナス金利とは、通常の場合、銀行に預金すると、利子がつきますね。
マイナス金利になると、預金している分の利子を、銀行へ払わなければならなくなります。
これがマイナス金利です。

不動産で考えれば、住宅ローンなど借入する際は、金利が低く恩恵を受けられます。
預けるより借りるほうが優位ということです。

年金問題

10年後20年後を考えると、はたして年金いくらもらえるんだろうか?
超高齢化社会を迎え、現状の試算通りに年金がもらえるどうか、また年金だけで暮らしていけるのかどうか?
預貯金があっても、目減りしていくのは心配ですね。病気にでもなったらなおさらです。

タンス預金

銀行にお金を預けて手数料が取られる時代が来るかもしれません。
ならば、最近はやりの旅行会社の積み立てや、百貨店の友の会など利率が高く人気があるようです。
確かに、銀行に預けるよりかはいいかもしれませんが、目的が限られますよね。

「しかたがない、ここはタンス預金をしておこう」ということになりますよね。
しかし空き巣にあったら大変です。自分で管理しなくてはならないので気が気ではありません。

そろそろ真剣に不動産投資を考えてみませんか?

不動産投資は、お金持ちの人がやることと思っていませんか?
マイナス金利の今、銀行も新規の借入先を探してます。
自己資金+借入で購入を考えてみませんか?
確かにメリットデメリットがございます。

メリットは、入居中であれば毎月賃料が入ります。
利回り10%であれば、10年で元が取れる計算になります。
(実際は、固定資産税や修繕費等により経費が掛かりますので10年で元は取れません)

不動産は資産価値がありますので将来売却益も望めます。
株と違って、年がら年中気にしなくて済みます。
デメリットは、空室期間中は収入はありません。
最大のデメリットです。ほかに、
不具合等による修繕費、天災地変、事故等がございます。

なので、よい不動産をよい管理会社に任せて、よい入居者を見つけていただくのが
一番良い方法だと思います。

物件を見つける前に信頼できるパートナーを見つけましょう

みなさんは、不動産投資をする際なにを重視しますか?
物件を調査することはとても大切ですし、資金計画も大切です。
当たり前のことですが、利益の出せる不動産を購入すること。
皆さんの大切な資金をしっかり運用して、安定した収入を確保することが大切ですね。

では、このような物件を探す際にポイントになるのが、不動産業者選びになります。
皆さんは大手にいきますか?それとも私たちみたいな町の不動産屋を選びますか?
三◯のリハ◯ス、住◯不動産販売、東◯リバブル、鶴見区の大手◯イス、
不動産業界にはたくさんの大手がありますね。残念ながら大半の投資家さんは大手不動産業へ行ってしまうかもしれません。

私たちは結構いい不動産情報持ってますよ

その地域に住んでいる人しか得られない情報が実は不動産投資には必要です。
不動産賃貸業にとって必要な地元の情報は、大手営業マンは意外と知りません。
なぜなら彼らは鶴見に住んでいないからです。大手の営業マンは人事異動や退職して大手不動産業を渡りどうりのように転々としている方が多いのです。

もちろん、私は鶴見区に住んでます。だから鶴見区の学校の情報や地盤の良い悪い、治安のこと。皆さんに伝えたいことがたくさんあります。
ニュー・ファーストでは、このような強みを生かし利益に出る不動産投資術を提供しております。

ニュー・ファーストのお客様は結構いい感じ

現在複数の物件を管理させていただいておりますが、お陰様でオーナー様からは信頼を得ております。
信頼を得ているから、一人のオーナー様から複数の物件を任されていることも多くあります。
大きな取引をして仲介手数料を稼ぎ出す残念な業者もいますが、ニュー・ファーストはオーナー様とコツコツ地道に共に歩んでおります。
ぜひ横浜市鶴見区で不動産投資をお考えなら、一度ニュー・ファーストへお越しください。

ニュー・ファーストは、1部屋か2部屋所有の大家さんが多く地主さんというより、サラリーマン大家さん。
また、特徴は、1部屋からの賃貸管理を多く扱っております。
1部屋から投資して2年後にもう1部屋増やし、最終的に1棟の賃貸マンション・賃貸アパートを
所有できれば理想的ですね。自社でも収益物件を増やしていきたいと思います。

ニュー・ファーストの賃貸管理  http://new-first.com/realestatemanagement

不動産投資のことならお任せください

不動産投資のことならニュー・ファースト

みなさん、不動産投資をしたいけど、どうしたらわからない。どのような物件を購入したらいいか?築年数は?
いろいろなことを勉強しないと分かりませんね。

確かに、不動産屋さんに相談すればいいのにって私も思ってしまいますが(笑)

なかなかその一歩が出にくいと思いますので、このブログを通して初心者の方で分かりやすくお伝えしていきます。

本当にいいのか?不動産投資

オリンピックが東京で開催されるから、今後不動産は良い。こんな楽観的な予測がありますが、本当にそうなんでしょうか?
確かに都内の限られた場所であればそうでしょうけど。。。
そうでないところは、気をつけないと思ったほど収入を得ることが難しくなってしまいます。
表面利回りだって、高いからいいというものではありません。
表面利回りが高くたって、当たり前ですがお部屋が本当に埋まらなくて話にもなりません。
チラシででている表面利回りとは、満室時の年間収入額に対して購入金額がいくらか?というあくまでの指標です。

横浜 川崎で不動産投資をお考えならニュー・ファーストにお任せください

2016年10月18日 | カテゴリー : 不動産投資 | 投稿者 : teraosan

分譲マンションで空部屋をお持ちの方へ ~横浜 鶴見 不動産~

分譲マンションと貸家に特化

弊社は、分譲マンションと戸建の空部屋・空家をリノベーションもしくはリフォームをして募集活動をし入居後は、管理させていただいております。

今現在、マンションや戸建を所有し空部屋・空家になっているが、どうしたらいいかわからない。

特に相続を受けたが、すでに不動産を所有していて自分で住むことがない物件をお持ちの方

いったん貸したらかえってこないのでは心配している方

安心してください。いろいろな貸し方がございます。

ご相談いただければ、ご希望に沿う方法で募集いたします。

では、なぜ区分所有マンションと戸建にこだわるのでしょうか。

それは、賃貸アパートや賃貸マンションは、貸すことを前提に建てております。

設計の段階でできるだけ多くの間取りを入れて収益率を上げるように提案いたします。

それなら建築してみようということになります。

同じような物件が、いっぱい建っております。

需要より、供給が多くなっているのが現状です。

しかし、そもそも分譲マンションや戸建の場合収益性は鼻から考えておらず、

住み心地を考え設計されております。

なので間取りに余裕がある=住みやすい=借りたいという具合になるのです。

また、分譲マンションは所有している方がお住まいになってるケースがほとんどなので、なかなか賃貸に出てきません。

よって、供給よりも需要があるのです。

ならば、「お宅に管理を任せなくても他も一緒じゃないか」とお思いでしょうが、

そこは少し違うのであります。

一部屋から親切丁寧に対応

通常管理物件を増やしたいまたは、多く管理しているところは、賃貸マンションや賃貸アパートを所有している(地主様)

から管理を任されていることろがほとんどです。

20世帯のマンションをいくつも管理していれば、分譲マンション1部屋所有している方と地主様とのかかわり方は

誰が考えても違うと思いますよね。

弊社は、地主様といわれている方からの依頼は、1件もございません。(さびしいことに・・・)

なので、管理させていただいているオーナー様は、弊社で分譲マンションや戸建を購入して、賃貸に出している方であります。

投資の物件を探している方は、多くおりますが物件がありません。

出ている物件はありますが、ご紹介してみたい物件がないのです。

今、所有されている方、是非弊社に管理をお任せください。

ご一報お待ちしております。

横浜 鶴見で不動産を貸すならニュー・ファーストにお任せください

2016年10月11日 | カテゴリー : 不動産投資 | 投稿者 : teraosan

区分所有 マンション 投資と管理

http://new-first.com区分所有 マンション 投資と管理

投資物件の中で、売一括マンション・売アパート・区分所有マンション・貸家・売ビル・土地を購入して駐車場にする。

いろいろな方法がありますが、区分所有マンションについて考えてみたいと思います。

区分所有マンション(以下マンションという)は、ワンルームからファミリータイプといろいろありますが、

ワンルームを所有している方は、主に投資用として購入して運用していると思います。

ファミリータイプは、居住用または、投資用さまざまです。

投資用の場合、やはり運営費(Opex)によって営業純利益(NOI)変わってきます。

固定資産税は、木造よりかなり高くなります。

火災保険は、広さによって変わります。

管理費・修繕積立金も同様です。

同じ、3LDKでも60㎡~80㎡で20㎡(1Kシングルタイプ)ほどの違いがありますが、

投資用で考えるなら、60㎡のほうが効率がいいようの思います。(運営費が抑えられる)

また、管理費・修繕積立金はマンションの規模によって変わります。

大規模マンションは、世帯数も多く管理費・修繕積立金は抑えられておりますが、

世帯数の少ないマンションは、1世帯当たりの負担は高くなります。

管理会社によりますが、いろいろな物件を見てますとそのような傾向があります。

管理会社に委託しない自主管理も、しっかり管理しているところとできていないマンションがあります。

どこで判断するかは、難しいところですが、3期分の決算報告書と議事録は、確認したほうがよいと思います。

隣りと上下にどんな人が住んでいるかは、なかなか調べようがありませんが、マンションの管理体制は、

ある程度わかります。

区分所有マンションの投資物件に、長く住んでもらうには、マンション全体の管理状況がかなり影響してきますので

十分チェックしてから検討いたしましょう。

横浜・川崎で銚子物件をお探しなら http://new-first.com

鶴見区投資物件 売アパート 駒岡 おかげさまで終了いたしました

駒岡1丁目売アパートのご紹介

 

1DK×2部屋 2K×2部屋 駐車場3台

1階 1DK×2部屋

DK

キッチンとお部屋を1フロアーに改築しております。

洋室

キッチン

キッチンも交換しております。

浴室

浴室もバランス釜から給湯器に変更し、浴槽交換しております。

トイレ

トイレも和式から、洋式に変更しております。

洗濯機置場

室内洗濯機置場。

下駄箱

下駄箱収納。

収納1

天袋収納。

クーラー

クーラー設置。

 

1階の2部屋は、リフォームしておりますが、

2階の2Kはリフォームしておりません。

全室空いておりますので寮としても検討できます。

建物が古いので、測量確定後に通常の販売をいたします。

それまでの間、投資的にご紹介しております。

南傾斜で長方形!!

◎ゆとりの182㎡!!

◎現在1DK×2室 2K×2室!!

駐車場3台分有!!

◎全室空室の為

 寮としてご検討できます!!

■物件概要■

  • 所在地:横浜市鶴見区駒岡1丁目
  • 交通:京浜東北線『鶴見駅』 バス15分

バス停「池の下」徒歩3分

  • 敷地面積:182.02㎡ (公簿)
  • 土地権利:所有権
  • 用途地域:第一種低層住居専用地域
  • 建ペイ率 50% 容積率 100%
  • 法令制限:準防火地域、第1種高度地区
  • 接道状況:西側私道約4mに接す (持分無)
  • 設備関係:公営水道・都市ガス・本下水
  • 引渡し:相談
  • 備考:図面と現況が異なる場合現況を優先致します

★現在の建物★

木造瓦葺2階建

築年数:不詳

1F67.2㎡ 2F67.2㎡

延面積 134.4㎡

古家有 全室空室

2016年1月26日 | カテゴリー : 不動産投資 | 投稿者 : teraosan

東寺尾2丁目売地 おかげさまで終了いたしました。

東寺尾2丁目売地 価格 7,840万円

東寺尾2丁目

南道路で日当たり良好!!

川中子宅

●敷地面積:370.61㎡(実測373.10㎡)

東寺尾第2郵便局

横浜東寺尾第二郵便局から徒歩1分

クリエイト東寺尾

ドラックストア クリエイトエス・ディー 200m

セブンイレブン東寺尾3-16

セブンイレブンから100m

フジスーパー

フジスーパーから 600m

白幡公園

白幡公園も340mにあります。

南傾斜の南道路!!

◎ゆとりの370㎡!!

◎分割相談可!!

◎交通・買物便良し!!

■物件概要■

  • 所在地:横浜市鶴見区東寺尾2丁目
  • 交通:京浜急行線『生麦駅』徒歩17分

京浜東北線『鶴見駅』バス15分 バス停「郵便局前」徒歩1分

  • 敷地面積:370.61㎡(実測373.10㎡)
  • 土地権利:所有権
  • 用途地域:第二種中高層住居専用地域
  • 建ペイ率 60% 容積率 150%
  • 法令制限:準防火地域、第3種高度地区
  • 接道状況:南側公道約4mに接す
  • 状況:古家有
  • 設備関係:公営水道・都市ガス・本下水
  • 引渡し:相談
  • 備考:図面と現況が異なる場合現況を優先致します。

 

資産運用で購入検討の方は、ご相談ください

 

2015年12月7日 | カテゴリー : 不動産投資 | 投稿者 : teraosan